夢回上海老洋房——永恒的經典
徐姑姑憑借過硬的專業(yè)技能，成為老洋房方面的專家，更出書《夢回十里洋房》，身為一店之長的他御下有方，團隊氛圍融洽，下屬對他都“忠心耿耿”。生活中，徐姑姑不僅衣品頗佳，還燒得一手好菜，西紅柿炒蛋、藕夾等家常菜手到擒來，汽鍋雞、佛跳墻等大菜硬菜也不在話下。彈唱尤克里里時，光芒萬丈，抱著吉他一首《想把我唱給你聽》更是讓人不禁單曲循環(huán)。
很多人認為，徐文昌的灑脫，重情誼、人緣好，離不開他有安身立命的法寶——過硬的老洋房業(yè)務技能。
回夢上海老洋房
在很多上海人的記憶中，那一棟棟形態(tài)各異的老洋房，羅密歐式的半圓陽臺、紅色的木質百葉窗、大斜坡的屋頂……掩映在兩側法國梧桐的濃蔭里，是這座城市獨特的景觀與腔調。
徐姑姑的大作《夢回十里洋房》確有其書，但準確的書名為《回夢上海老洋房》，作者是擅長講述上海豪門故事的宋路霞，該書以老洋房為主線，講述了百多年十里洋場的名人趣聞軼事，史料豐富。
正如劇中徐姑姑所言，“每一棟老洋房都有自己的故事、性格和自己應有的主人”。
某種意義上，老洋房之于上海，如同四合院之于北京，園林之于蘇州一般，是人文地標，更憑借其獨特的歷史印記和建筑風貌，成為城市名片中韻味深長的一部分。
上海老洋房主要指建造于1840年到1949年間的獨幢別墅，建筑風格各異，一般為四面或三面臨空，裝修精致，備有客廳、餐室，有數(shù)套衛(wèi)生間等結構較好的獨立式或復式、別墅式住宅。
經過歷史的沉淀，《上海老洋房和里農房發(fā)展趨勢報告》顯示，上海全市現(xiàn)存老洋房4000-5000幢，但是90%以上歸國家所有，而國有花園住宅2004年起就只租不售了，上海私有產權的老洋房總共只有200-250幢，其中產權清晰、可出售的老洋房不超過100幢，而修繕完好的不足50幢，多集中于汾陽路、太原路、愚園路、武康路、思南路、長樂路和華山路，每一幢老洋房里承載著一個當年上海灘的傳奇故事。
讓“飼料大王”林茂根無比向往的老洋房向公館原型正是上海優(yōu)秀歷史建筑應公館。應公館建于1930年代，位于鳳陽路288弄338號，磚混結構，西式折衷風格，共三層。其最初的建造者是民國時期來滬的寧波商人、上海有名的地產大亨——應子云。1918年，應子云斥資十萬兩白銀（折合人民幣約1000多萬元，這還沒有算上過去近100年的通貨膨脹，銀價變動），耗時三年建造，在當時上海灘的花園住宅中，只有外灘匯豐銀行可與之媲美。2017年，應公館曾對外報價3.18億元。
應公館還是電視劇《偽裝者》里明公館的原型。
一幢承載一個上海灘傳奇故事
那么市面上，還有哪些代表性的老洋房呢?
白日的榮宅
夜間的榮宅
榮宅坐落于靜安區(qū)陜西北路186號，堪稱上海最為高雅的花園洋房之一，是近代上海著名的實業(yè)家“面粉大王”榮宗敬家族曾經的家宅，其與弟弟榮德生一起締造了榮氏實業(yè)帝國，開啟了榮氏家族延綿四代的財富史。
2004年，榮宅被列入上海市靜安區(qū)文化遺產；2005年，榮宅榮獲“上海市優(yōu)秀歷史建筑”的稱號；2011年，時尚品牌 Prada攜手修繕專家建筑師 Roberto Baciocchi啟動對榮宅的修繕。榮宅的修繕工程目標在于修補破損之處，以恢復宅邸內飾外景的歷史原貌；同時對宅邸進行必要的結構性加強及功能性革新，做到了真正的“修舊如舊”。
查公館
查公館是上海市靜安區(qū)興業(yè)太古匯內的一棟百年歷史保護建筑，原為上海“顏料大王”邱氏兄弟的舊宅，1999年被評為上海市優(yōu)秀歷史建筑。
整棟建筑于2010年從原地平移57米至新址，整個建筑的平移和修繕過程歷經國內相關專家學者反復論證，由興業(yè)太古匯開發(fā)商之一的香港興業(yè)國際集團有限公司積極推動。香港興業(yè)在發(fā)展過程中，始終傳承著集團創(chuàng)始人查濟民先生倡導的"尊人重土"的核心理念，為紀念査濟民先生，同時也為了賦予這座歷史保護建筑新的生命，遂將平移后的建筑命名為"查公館"。
馬勒別墅（Moller Villa），又稱“馬勒住宅”，位于上海市陜西南路30號，占地五千余平方米，花園面積近兩千平方米。馬勒別墅是由英籍猶太人富商馬勒委托當時著名的華蓋建筑事務所設計建造的私人花園別墅，歷時9年，于1936年竣工，1949年后成為共青團上海團市委辦公場所。1989年，馬勒住宅被列為上海市第一批優(yōu)秀近代建筑、市級文物保護單位。
愛廬
愛廬位于徐匯區(qū)東平路9號，建于1932年，整幢建筑是西歐鄉(xiāng)村別墅風格，建筑面積為660平方米，花園面積980平方米。愛廬原為當年蔣介石與宋美齡結婚時宋美齡的陪嫁，現(xiàn)屬于Sasha's西餐廳和上海音樂學院中等音樂專科學校。
丁香花園是上海灘最負盛名、保存最為完好的老洋房之一。此園集西洋花園官邸建筑與中國江南園林于一體，園中建有三幢西式花園別墅，其中1號樓即為李鴻章和丁香居住的丁香樓，2號樓為19世紀后期美國式的別墅建筑。該處現(xiàn)名為丁香花園，被列為上海市優(yōu)秀近代建筑保護單位。
巨鹿路886號洋房
“全國成交第一天價”
市面上最為著名的老洋房成交紀錄莫過于上海市巨鹿路886號的出讓。
巨鹿路街道景觀
巨鹿路886號屬于巨鹿路868-892號十二幢聯(lián)排別墅之一，與《安家》中的龔家花園一樣，其由匈牙利人拉斯洛·鄔達克設計，這也是其在上海的處女作，同屬鄔達克設計的還有一些耳熟能詳?shù)纳?a href='/haidi/' target=_blank>海地標性建筑，如大光明電影院、國際飯店、綠房子、沐恩堂、武康大樓等。
武康大樓
巨鹿路由上海法租界公董局修筑于1907年，這條路上集中了多幢優(yōu)秀歷史建筑，如中共第一個無線電訓練班舊址、亞細亞火油公司舊址、胡蝶舊居、劉吉生住宅、巨鹿路天主堂等。
巨鹿路886號是有上海首富之稱的駱駝牌香煙買辦童楚江送給女兒的嫁妝，后由其女兒的后人古董商人梁鵬飛繼承，而梁鵬飛的太爺梁卓軒是老上海當時的罐頭食品大王，出品有雀巢、DEL-MONTE等世界品牌。
著名設計師設計、上好的地段和梁氏家族歷史背景等多重元素結合后，2016年，巨鹿路886號以1.25億元的總價出讓，單價達33.3萬元/平方米（不包括地價）。按照規(guī)定，住宅性質的老洋房首次出售，需繳納70年的土地出讓金，出讓金的的計算，一般以地段和面積（占地、建筑兩者取其高）合算，一般為1萬-3萬元/平方米，上海老洋房土地出讓金一般是總房價的10%左右。
經計算，巨鹿路886號建筑面積375平方米，花園面積500平方米，土地出讓金達2500萬元，折算后老洋房的單價高達40萬元/平方米，超越此前華僑城·蘇河灣別墅（34.49萬元/平方米）的出讓紀錄，成為“全國成交第一天價”。
這是一段漫長的前期投入過程，周期及結果很難預料。常規(guī)交易周期在半年到一年左右，如果資產過大，周期甚至可能長達兩三年。老洋房的成交難點主要集中在三個方面，一是產權是否清晰干凈，前期需要花費大量精力在確權上；此外，如果產權人較多，上面掛靠的戶口多，還需確定是否存在戶口無法牽走的情況；最后，在住戶較多的情況下，可能存在違章搭建，按照規(guī)定違章搭建是限制交易的。
另外，巨鹿路886號洋房的購買者身份成謎。
嚴家花園
“一年漲幅超一億”
上海老洋房中，成交單價最高的屬巨鹿路886號，“漲價最典型”的卻是嚴家花園。
嚴家花園
位于愚園路699號的嚴家花園建于1920年，距今已有百年歷史，同樣也是由著名設計師鄔達克設計。嚴家花園原是上海大隆機器廠創(chuàng)始人嚴裕棠以及其兒子嚴慶祥的住所，在嚴慶祥逝世后，嚴家后人多移居海外，嚴家花園也因疏于打理逐漸老朽。幾代傳承后，嚴家后人為投資創(chuàng)業(yè)重振嚴家事業(yè)選擇變賣房產，但嚴家花園的產屬問題復雜，十多年未能達成共識，最終通過上訴法院協(xié)助賣房。
2009年，盛大網(wǎng)絡首席執(zhí)行官陳天橋以2.8億元總價接手了嚴家花園。據(jù)悉，由于是法拍房，陳天橋以公司名義拍下嚴家花園，并補足了70年的土地出讓金。在加以修繕后，2016年，陳天橋對外報價嚴家花園出讓價10億元，幾乎一年億元的上浮空間，震驚了不少業(yè)內人士。
不過，時至今日，嚴家花園仍由陳天橋持有，嚴家花園掛價8億元整，單價約38萬元/平方米，逼近巨鹿路886號出讓單價。
事實上，真正的老洋房成交頻率低且周期長。
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