夢湖

AAAA級旅游景區(qū)

夢湖位于撫州市臨川區(qū)城西、鐘嶺街道辦事處境內(nèi)，上接鳳崗河下通撫河，歷史上屬十年九澇、洪災(zāi)泛濫的低洼地。每當(dāng)春夏雨水之季，方圓幾千畝洼地受淹，危及市民的生命財產(chǎn)安全，就連“東方的莎士比亞”湯顯祖對家鄉(xiāng)洼地也只能望水興嘆，寄夢而已。2007年4月，市委、市政府按照防洪排澇、資源利用、生態(tài)補給、城市景觀綜合效益的要求，對夢湖洼地徹底改造。對上游鳳崗河進行疏浚，將夢湖洼地建造成人工湖。

夢湖是撫州城區(qū)歷史上最大的地方性水利工程，是撫州市為做大做美城市，提升城市品味，完善城市功能，改善城市人居環(huán)境而實施的一項重點工程。城市建設(shè)資金有限，市委、市政府巧借市場之手，繪制城區(qū)建設(shè)的鴻篇巨著。承接夢湖開發(fā)建設(shè)任務(wù)的市永宸置業(yè)發(fā)展有限公司對工程的規(guī)劃設(shè)計精益求精，充分體現(xiàn)撫州博大精深、源遠流長的地域文化特色，并與現(xiàn)有自然、人文景觀交相輝映。

據(jù)工程負責(zé)人介紹，夢湖工程自去年開工以來，第一階段目標(biāo)堤防工程于2007年11月底全面完成；第二階段目標(biāo)護坡、防滲、閘門、廣場綠化等工程，于2008年6月底完成；第三階段目標(biāo)包括夢橋、浮橋、道路、沿湖綠化、游步道、夢島亭子、環(huán)湖景觀燈工程建設(shè)于8月底竣工。

為美好而來|夢湖孔雀城 北部區(qū)域C位崛起！叢臺產(chǎn)業(yè)新城迎新地標(biāo)

隨著“京津冀一體化”戰(zhàn)略的推進，邯鄲中心城市的作用越來越突顯。邯鄲也逐漸成為一個集人流、物流、信息流交匯，具有活力的、引領(lǐng)周邊發(fā)展的經(jīng)濟引擎。

叢臺產(chǎn)業(yè)新城位于邯鄲市中心城區(qū)北部，規(guī)劃總面積約30.9平方公里，東至京港澳高速公路，西至南水北調(diào)中線總干渠，南至北環(huán)路，北至青蘭高速。是京津冀向南延展發(fā)展的必經(jīng)之途，未來也是帶動周邊地區(qū)的發(fā)展的必要區(qū)域。夢湖孔雀城位于叢臺產(chǎn)業(yè)新城區(qū)域內(nèi)，周邊薈萃五大公園，并且外部公園與社區(qū)內(nèi)部約15000㎡園林相融相合，呼應(yīng)社區(qū)外的公園棲息空間。

叢臺產(chǎn)業(yè)新城的生態(tài)優(yōu)勢十分的突出，北湖公園湖面面積達4平方公里，約6000畝，而且邯鄲叢臺區(qū)政府已在濱河大道沿線完成綠化面積610畝，在區(qū)域內(nèi)規(guī)化建設(shè)三大公園——邯鄲商務(wù)公園、濱河門戶公園、北湖公園。可以想象到，在坐落于北部區(qū)域的夢湖孔雀城中生活是怎樣一種光景：清晨，打開窗戶，清新的空氣從臉上拂過，感受著湖風(fēng)輕柔的問候；下午，與孩子們在湖邊，依偎碧波蕩漾，傾聽笑聲笑語；傍晚，和愛人一起沿著湖邊散步，聆聽月光小夜曲。周末的時候，約三五個好朋友感受湖光山色，在湖邊喝茶，談生活，逐理想……住在湖邊，仿佛時間的腳步也放慢了。

新城的崛起離不開先進的規(guī)劃，離不開產(chǎn)業(yè)的支撐和知名企業(yè)落戶帶來的經(jīng)濟實力，可以說叢臺產(chǎn)業(yè)新城就占據(jù)了最好的時機、地理位置和人。叢臺產(chǎn)業(yè)新城是邯鄲打造京津冀世界級城市群區(qū)域性中心城市的重要舉措。夢湖孔雀城，搭乘叢臺產(chǎn)業(yè)新城雄厚發(fā)展根基，以“宜居住區(qū)引領(lǐng)者”的角色，矢志打造湖居生活。做好生態(tài)規(guī)劃，科學(xué)梳理周邊自然河流、林帶、公園，保護大型生態(tài)地板，許多交通主干道與城市無縫銜接，入則寧靜自然，出則璀璨繁華。

叢臺產(chǎn)業(yè)新城是邯鄲培育戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)推進供給側(cè)改革的重要平臺，從產(chǎn)業(yè)支撐上來看，其主要以電子科技、特色商街、水系公園和產(chǎn)業(yè)園區(qū)為主，和東部商務(wù)區(qū)相比，作為生態(tài)福地的產(chǎn)業(yè)新城，也更容易聚集大量人口，給北部新城帶來價值提升。梅耶·羅斯柴爾德曾經(jīng)說過：“你是誰不重要，重要的是你和誰在一起”。夢湖孔雀城站在時代人居稀缺的背景下，擇址稀缺城市資源，坐擁邯鄲新城心，一棟房子五個公園，推開窗感受夢湖的美好，打開門與志同道合的朋友開展強強聯(lián)合的契機。

叢臺產(chǎn)業(yè)新城大力推進生態(tài)文明建設(shè)，致力打造宜居宜業(yè)新城，夢湖孔雀城，以地塊中心的超大景觀為中心進行布置。毗鄰北湖，優(yōu)美愜意的北湖風(fēng)光，居住于此，一邊享受美麗北湖風(fēng)光，一邊享受都市繁華生活。想必夢湖孔雀城未來建成之后，必將成為北部新區(qū)的一座新地標(biāo)。

夢湖CBD，能否改寫經(jīng)開物流園發(fā)展現(xiàn)狀？

城市為什么要規(guī)劃新區(qū)？

簡單來說：就是追求城市功能和美觀的整體協(xié)調(diào)

往深了說：城市要發(fā)展，社會要進步。尋找城市發(fā)展新坐標(biāo)，發(fā)掘新動能，激發(fā)新活力

新區(qū)往往承擔(dān)了發(fā)展的重任，承擔(dān)了更多的責(zé)任和使命，是城市對外展示的形象窗口，承載了讓生活更美好的重大使命。

每個新區(qū)都有其核心功能板塊，以此為發(fā)展引擎，驅(qū)動組團整體向前。

1

日前，鄭州國際物流園區(qū)，夢湖核心功能區(qū)規(guī)劃征集方案正式亮相！

方案1：

方案2:

方案3：

征集設(shè)計方案：國內(nèi)外知名規(guī)劃設(shè)計機構(gòu)，GUDGroup、德國ISA意廈國際設(shè)計集團、北京清華同衡規(guī)劃設(shè)計研究院、上海復(fù)旦規(guī)劃建筑設(shè)計研究院等；

受邀評審：時匡等國內(nèi)規(guī)劃、建筑、交通、市政等領(lǐng)域的知名專家。

鄭州又一核心板塊亮相。

同樣算是大手筆，同樣也有湖（夢湖），不知此次，夢湖能否改寫國際物流園的發(fā)展現(xiàn)狀？

就像如意湖改寫鄭東CBD；

北龍湖改寫金融島；

象湖改寫白沙；

常西湖改寫中原；

蝶湖改寫濱河；

......

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經(jīng)開國際物流園區(qū)，建于2010年9月，十年快過去了，作為主城新區(qū)之一，活的還不如鄭州近郊板塊，像綠博，南龍湖...

人氣不足，熱度沒有，配套更別提~，國際物流園區(qū)靠什么破局發(fā)展？

鄭州國際物流園區(qū)核心功能區(qū)——夢湖核心區(qū)，提上日程。

總規(guī)劃面積2.31平方公里。帶動范圍西至龍翔街、東至萬三公路、北至啟航路、南至鄭民高速，面積約70平方公里。其功能定位為國際物流園區(qū)現(xiàn)代物流、先進制造業(yè)的產(chǎn)業(yè)配套區(qū)，核心產(chǎn)業(yè)為總部辦公、酒店商業(yè)、文體休閑。

高水平的規(guī)劃設(shè)計，高質(zhì)量推進國際物流園區(qū)核心功能區(qū)建設(shè)，著力打造城市經(jīng)濟發(fā)展的支撐點、城市建設(shè)的新亮點和城市結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵點。

主要還是為產(chǎn)業(yè)服務(wù)配套，打造現(xiàn)代物流、先進制造業(yè)的配套服務(wù)區(qū)，居住定位始終一般；

可以肯定的是，國際物流園未來將圍繞夢湖核心功能區(qū)展開建設(shè)，夢湖核心板塊發(fā)展要優(yōu)于國際物流園的北部和西部。

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接下來，我們需要把經(jīng)開國際物流園區(qū)進行分割，對園區(qū)每個組團進行詳細的解析，哪個組團有機會？是不是機會點？

如圖：

把國際物流園區(qū)分南北兩個組團開發(fā)，分別為物流北組團，物流南組團——即夢湖核心組團。

國際陸港組團：處于鄭州自貿(mào)區(qū)規(guī)劃空間內(nèi)，東接經(jīng)開老城（住宅2萬/㎡），北臨高鐵商務(wù)片區(qū)（基本也是2萬+），南靠濱河新區(qū)（1.65+），區(qū)域位置交通，都相對優(yōu)越；

自駕去東區(qū)也就10分鐘，去CBD，去機場也就20多分鐘，加上地鐵3號線年底通車，對該組團又是一利好；

目前片區(qū)在售樓盤，正商匯航城，孤盤開發(fā)，共分兩期。

一期佳苑4棟純高層，二期匯航雅園三棟住宅高層+4棟公寓高層。很顯然，二期的居住舒適度沒有一期好。戶型區(qū)間91-120㎡，都是三室設(shè)計，也是個大戶型剛需盤。

目前均價13500元/㎡，片區(qū)也沒有可參照的樓盤，參照經(jīng)開老城，東區(qū)，濱河，均價看著還挺香。

地帶講起來高大上，但是當(dāng)實地考察后會發(fā)現(xiàn)很尷尬，算是三不管地帶，周圍工廠林立，附近沒有大型超市，沒有學(xué)校，基本無其他住宅小區(qū)，未來這7棟樓可能是唯一的人氣！

物流北組團：相比就沒有物流西組團地段優(yōu)越，組團外圍只能依托白沙綠博發(fā)展，而白綠已自顧不暇，紅利外溢更是紙上談兵；

組團內(nèi)也是各種物流園，建材，宇通重工，雙匯，精益達等企業(yè)，生活配套也是基本無，居住氛圍不佳，沒有一些 利好政策傾斜；

目前在售樓盤，萬科溪望，金地名悅，碧桂園峯景，綠都·東瀾岸。

項目整體均價在1萬-1.1萬/㎡，甚至有些房源不到1萬，房價最不抗打的組團；

其中，某個項目2018年首開，精裝均價在13350元/㎡，現(xiàn)在均價在11000元/㎡，降價幅度超2000，降價幅度近20%。

夢湖核心組團：西靠濱河組團，南依航空港區(qū)，在鄭州一主一城戰(zhàn)略下，作為連接紐帶，未來也會享受到紅利外溢；

打鐵還得自身硬，環(huán)境不好時，自救才是王道，夢湖的核心功能或許就體現(xiàn)在這，以此為發(fā)力點，帶動組團向前奮進；

如圖：數(shù)得上來的配套

在售樓盤，保利金茂時光悅。

6月25日，端午節(jié)項目首開，推案體量151套，去化約92套，去化率61%；

區(qū)域價格再次被定義，均價不過11000元/㎡！

區(qū)域價值梯隊，國際陸港組團>夢湖核心組團>物流北組團

區(qū)域價格梯隊，國際陸港組團>夢湖核心組團=物流北組團

區(qū)域配套梯隊，夢湖核心組團=國際陸港組團>物流北組團

揉合來看，目前住宅主要集中在物流北組團和夢湖核心組團，尤其是夢湖核心組團，去年一年，已有6家房企密集拿地。

如圖：拿地價綜合對比圖

綠都地塊是由原宇通地塊土地變更，不具備對比意義；

2017年同期進場的萬科，碧桂園，金地均以市場熔斷價拍得地塊，樓面價超5100元/㎡；

2019年，兩年過去了，夢湖核心區(qū)的土地拍賣基本以個位數(shù)溢價摘得，整體樓面價約4500元/㎡，地價降了；

其中，17號地還經(jīng)歷流拍復(fù)拍，最后由經(jīng)開管委托底，中建操盤；

片區(qū)更加核心的土地位置，鄭州難得一遇的凈地，沒有哄搶，就這樣低價成交；事出反常必有妖。

區(qū)域價值，市場變化，產(chǎn)品去化難度等讓拿地變得愈加謹慎！

如圖：項目綜合對比圖

對比價格，2018年中旬，金地，碧桂園，萬科相繼入市開盤，隨著首開的不理想，到現(xiàn)在越賣越便宜，越賣越難賣，某項目價格降幅超2000，降價幅度近20%；

本想靠精裝溢價，沒想到卻成了價格戰(zhàn)上的絆腳石；

路勁正榮悅東園、星聯(lián)樾棠、興港和昌凌云筑、中建·瀾溪苑，英地項目也都蠢蠢欲動，片區(qū)今年的新盤若集中入市，必定又是一場價格廝殺。

對比產(chǎn)品，除金地，綠都設(shè)計的有89㎡的小戶型，像萬科，碧桂園小三房分別是95㎡，98㎡起，四居基本都在140㎡左右，整體戶型還是偏改善的；

保利金茂時光悅，規(guī)劃產(chǎn)品70㎡兩室一廳一衛(wèi)，89-110㎡三室兩廳兩衛(wèi)，128㎡四室兩廳兩衛(wèi)，70的小兩房，89的小三房，雙衛(wèi)設(shè)計，128的小四房，四開間朝南，戶型相對都很緊湊；

前車之鑒，89㎡的小三房比大戶型能高500-1000元/㎡，120㎡以上的去化一般，140㎡以上的根本去化不動；

對比結(jié)果就是，這是一個產(chǎn)品越做越剛，價格越做越敏感的 的區(qū)域，好產(chǎn)品+嚴控總價，或許還有出路。

2016年那場“大火”，蔓延至今，讓很多人為之瘋狂，購房者購房殺得眼紅，房地產(chǎn)企業(yè)亦如此，搶地搶得眼紅，不免高位站崗者。

2016過去了，我們很還懷念它，因為回去可以做很多正確的選擇，同樣能避免很多的錯誤。

4

2020來了，是極近特別的一年，每個區(qū)基本都是自顧不暇，依靠外圍外溢幾乎無可能，只能自身求解。

夢湖正在開挖，規(guī)劃設(shè)計方案也已亮相，同樣高規(guī)格的規(guī)劃，夢湖CBD復(fù)制鄭東新區(qū)如意湖CBD，能解套發(fā)展嗎？

未來隨著更多的住宅地塊釋放，開發(fā)商聚集，能撬動片區(qū)的未來嗎？

我回答不了。

現(xiàn)狀可以回答，依然是廠房林立，大車呼嘯而過，生活配套欠缺，公共交通匱乏，規(guī)劃的13/14號線不知何時開通等

若不是地緣性客戶和周邊的產(chǎn)業(yè)群客戶，其他區(qū)域剛需客戶或者投資客戶不建議購買。

先看一張圖：

發(fā)展周期太長，十年，依然有大量空白地帶，速度緩慢真的不是嘴上說說。

經(jīng)開物流園區(qū)向來是東南區(qū)域的價格洼地，畢竟和周邊環(huán)境及地理位置脫不開關(guān)系；

地緣性和周邊產(chǎn)業(yè)群客戶可以買來自住，距離單位近，價格便宜， 夢湖可以作為首選，有些項目需要注意的是房本到底是經(jīng)開戶口還是中牟戶口，升值估計要等很久了。

但我愿相信隨著各大開發(fā)商的入駐，證明區(qū)域的未來和空間還是有的，只不過目前的環(huán)境下太需要時間去證明了。

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