夢(mèng)湖CBD，能否改寫經(jīng)開物流園發(fā)展現(xiàn)狀？

城市為什么要規(guī)劃新區(qū)？

簡(jiǎn)單來說：就是追求城市功能和美觀的整體協(xié)調(diào)

往深了說：城市要發(fā)展，社會(huì)要進(jìn)步。尋找城市發(fā)展新坐標(biāo)，發(fā)掘新動(dòng)能，激發(fā)新活力

新區(qū)往往承擔(dān)了發(fā)展的重任，承擔(dān)了更多的責(zé)任和使命，是城市對(duì)外展示的形象窗口，承載了讓生活更美好的重大使命。

每個(gè)新區(qū)都有其核心功能板塊，以此為發(fā)展引擎，驅(qū)動(dòng)組團(tuán)整體向前。

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日前，鄭州國際物流園區(qū)，夢(mèng)湖核心功能區(qū)規(guī)劃征集方案正式亮相！

方案1：

方案2:

方案3：

征集設(shè)計(jì)方案：國內(nèi)外知名規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，GUDGroup、德國ISA意廈國際設(shè)計(jì)集團(tuán)、北京清華同衡規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院、上海復(fù)旦規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)研究院等；

受邀評(píng)審：時(shí)匡等國內(nèi)規(guī)劃、建筑、交通、市政等領(lǐng)域的知名專家。

鄭州又一核心板塊亮相。

同樣算是大手筆，同樣也有湖（夢(mèng)湖），不知此次，夢(mèng)湖能否改寫國際物流園的發(fā)展現(xiàn)狀？

就像如意湖改寫鄭東CBD；

北龍湖改寫金融島；

象湖改寫白沙；

常西湖改寫中原；

蝶湖改寫濱河；

......

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經(jīng)開國際物流園區(qū)，建于2010年9月，十年快過去了，作為主城新區(qū)之一，活的還不如鄭州近郊板塊，像綠博，南龍湖...

人氣不足，熱度沒有，配套更別提~，國際物流園區(qū)靠什么破局發(fā)展？

鄭州國際物流園區(qū)核心功能區(qū)——夢(mèng)湖核心區(qū)，提上日程。

總規(guī)劃面積2.31平方公里。帶動(dòng)范圍西至龍翔街、東至萬三公路、北至啟航路、南至鄭民高速，面積約70平方公里。其功能定位為國際物流園區(qū)現(xiàn)代物流、先進(jìn)制造業(yè)的產(chǎn)業(yè)配套區(qū)，核心產(chǎn)業(yè)為總部辦公、酒店商業(yè)、文體休閑。

高水平的規(guī)劃設(shè)計(jì)，高質(zhì)量推進(jìn)國際物流園區(qū)核心功能區(qū)建設(shè)，著力打造城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐點(diǎn)、城市建設(shè)的新亮點(diǎn)和城市結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵點(diǎn)。

主要還是為產(chǎn)業(yè)服務(wù)配套，打造現(xiàn)代物流、先進(jìn)制造業(yè)的配套服務(wù)區(qū)，居住定位始終一般；

可以肯定的是，國際物流園未來將圍繞夢(mèng)湖核心功能區(qū)展開建設(shè)，夢(mèng)湖核心板塊發(fā)展要優(yōu)于國際物流園的北部和西部。

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接下來，我們需要把經(jīng)開國際物流園區(qū)進(jìn)行分割，對(duì)園區(qū)每個(gè)組團(tuán)進(jìn)行詳細(xì)的解析，哪個(gè)組團(tuán)有機(jī)會(huì)？是不是機(jī)會(huì)點(diǎn)？

如圖：

把國際物流園區(qū)分南北兩個(gè)組團(tuán)開發(fā)，分別為物流北組團(tuán)，物流南組團(tuán)——即夢(mèng)湖核心組團(tuán)。

國際陸港組團(tuán)：處于鄭州自貿(mào)區(qū)規(guī)劃空間內(nèi)，東接經(jīng)開老城（住宅2萬/㎡），北臨高鐵商務(wù)片區(qū)（基本也是2萬+），南靠濱河新區(qū)（1.65+），區(qū)域位置交通，都相對(duì)優(yōu)越；

自駕去東區(qū)也就10分鐘，去CBD，去機(jī)場(chǎng)也就20多分鐘，加上地鐵3號(hào)線年底通車，對(duì)該組團(tuán)又是一利好；

目前片區(qū)在售樓盤，正商匯航城，孤盤開發(fā)，共分兩期。

一期佳苑4棟純高層，二期匯航雅園三棟住宅高層+4棟公寓高層。很顯然，二期的居住舒適度沒有一期好。戶型區(qū)間91-120㎡，都是三室設(shè)計(jì)，也是個(gè)大戶型剛需盤。

目前均價(jià)13500元/㎡，片區(qū)也沒有可參照的樓盤，參照經(jīng)開老城，東區(qū)，濱河，均價(jià)看著還挺香。

地帶講起來高大上，但是當(dāng)實(shí)地考察后會(huì)發(fā)現(xiàn)很尷尬，算是三不管地帶，周圍工廠林立，附近沒有大型超市，沒有學(xué)校，基本無其他住宅小區(qū)，未來這7棟樓可能是唯一的人氣！

物流北組團(tuán)：相比就沒有物流西組團(tuán)地段優(yōu)越，組團(tuán)外圍只能依托白沙綠博發(fā)展，而白綠已自顧不暇，紅利外溢更是紙上談兵；

組團(tuán)內(nèi)也是各種物流園，建材，宇通重工，雙匯，精益達(dá)等企業(yè)，生活配套也是基本無，居住氛圍不佳，沒有一些 利好政策傾斜；

目前在售樓盤，萬科溪望，金地名悅，碧桂園峯景，綠都·東瀾岸。

項(xiàng)目整體均價(jià)在1萬-1.1萬/㎡，甚至有些房源不到1萬，房?jī)r(jià)最不抗打的組團(tuán)；

其中，某個(gè)項(xiàng)目2018年首開，精裝均價(jià)在13350元/㎡，現(xiàn)在均價(jià)在11000元/㎡，降價(jià)幅度超2000，降價(jià)幅度近20%。

夢(mèng)湖核心組團(tuán)：西靠濱河組團(tuán)，南依航空港區(qū)，在鄭州一主一城戰(zhàn)略下，作為連接紐帶，未來也會(huì)享受到紅利外溢；

打鐵還得自身硬，環(huán)境不好時(shí)，自救才是王道，夢(mèng)湖的核心功能或許就體現(xiàn)在這，以此為發(fā)力點(diǎn)，帶動(dòng)組團(tuán)向前奮進(jìn)；

如圖：數(shù)得上來的配套

在售樓盤，保利金茂時(shí)光悅。

6月25日，端午節(jié)項(xiàng)目首開，推案體量151套，去化約92套，去化率61%；

區(qū)域價(jià)格再次被定義，均價(jià)不過11000元/㎡！

區(qū)域價(jià)值梯隊(duì)，國際陸港組團(tuán)>夢(mèng)湖核心組團(tuán)>物流北組團(tuán)

區(qū)域價(jià)格梯隊(duì)，國際陸港組團(tuán)>夢(mèng)湖核心組團(tuán)=物流北組團(tuán)

區(qū)域配套梯隊(duì)，夢(mèng)湖核心組團(tuán)=國際陸港組團(tuán)>物流北組團(tuán)

揉合來看，目前住宅主要集中在物流北組團(tuán)和夢(mèng)湖核心組團(tuán)，尤其是夢(mèng)湖核心組團(tuán)，去年一年，已有6家房企密集拿地。

如圖：拿地價(jià)綜合對(duì)比圖

綠都地塊是由原宇通地塊土地變更，不具備對(duì)比意義；

2017年同期進(jìn)場(chǎng)的萬科，碧桂園，金地均以市場(chǎng)熔斷價(jià)拍得地塊，樓面價(jià)超5100元/㎡；

2019年，兩年過去了，夢(mèng)湖核心區(qū)的土地拍賣基本以個(gè)位數(shù)溢價(jià)摘得，整體樓面價(jià)約4500元/㎡，地價(jià)降了；

其中，17號(hào)地還經(jīng)歷流拍復(fù)拍，最后由經(jīng)開管委托底，中建操盤；

片區(qū)更加核心的土地位置，鄭州難得一遇的凈地，沒有哄搶，就這樣低價(jià)成交；事出反常必有妖。

區(qū)域價(jià)值，市場(chǎng)變化，產(chǎn)品去化難度等讓拿地變得愈加謹(jǐn)慎！

如圖：項(xiàng)目綜合對(duì)比圖

對(duì)比價(jià)格，2018年中旬，金地，碧桂園，萬科相繼入市開盤，隨著首開的不理想，到現(xiàn)在越賣越便宜，越賣越難賣，某項(xiàng)目?jī)r(jià)格降幅超2000，降價(jià)幅度近20%；

本想靠精裝溢價(jià)，沒想到卻成了價(jià)格戰(zhàn)上的絆腳石；

路勁正榮悅東園、星聯(lián)樾棠、興港和昌凌云筑、中建·瀾溪苑，英地項(xiàng)目也都蠢蠢欲動(dòng)，片區(qū)今年的新盤若集中入市，必定又是一場(chǎng)價(jià)格廝殺。

對(duì)比產(chǎn)品，除金地，綠都設(shè)計(jì)的有89㎡的小戶型，像萬科，碧桂園小三房分別是95㎡，98㎡起，四居基本都在140㎡左右，整體戶型還是偏改善的；

保利金茂時(shí)光悅，規(guī)劃產(chǎn)品70㎡兩室一廳一衛(wèi)，89-110㎡三室兩廳兩衛(wèi)，128㎡四室兩廳兩衛(wèi)，70的小兩房，89的小三房，雙衛(wèi)設(shè)計(jì)，128的小四房，四開間朝南，戶型相對(duì)都很緊湊；

前車之鑒，89㎡的小三房比大戶型能高500-1000元/㎡，120㎡以上的去化一般，140㎡以上的根本去化不動(dòng)；

對(duì)比結(jié)果就是，這是一個(gè)產(chǎn)品越做越剛，價(jià)格越做越敏感的 的區(qū)域，好產(chǎn)品+嚴(yán)控總價(jià)，或許還有出路。

2016年那場(chǎng)“大火”，蔓延至今，讓很多人為之瘋狂，購房者購房殺得眼紅，房地產(chǎn)企業(yè)亦如此，搶地?fù)尩醚奂t，不免高位站崗者。

2016過去了，我們很還懷念它，因?yàn)榛厝タ梢宰龊芏嗾_的選擇，同樣能避免很多的錯(cuò)誤。

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2020來了，是極近特別的一年，每個(gè)區(qū)基本都是自顧不暇，依靠外圍外溢幾乎無可能，只能自身求解。

夢(mèng)湖正在開挖，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案也已亮相，同樣高規(guī)格的規(guī)劃，夢(mèng)湖CBD復(fù)制鄭東新區(qū)如意湖CBD，能解套發(fā)展嗎？

未來隨著更多的住宅地塊釋放，開發(fā)商聚集，能撬動(dòng)片區(qū)的未來嗎？

我回答不了。

現(xiàn)狀可以回答，依然是廠房林立，大車呼嘯而過，生活配套欠缺，公共交通匱乏，規(guī)劃的13/14號(hào)線不知何時(shí)開通等

若不是地緣性客戶和周邊的產(chǎn)業(yè)群客戶，其他區(qū)域剛需客戶或者投資客戶不建議購買。

先看一張圖：

發(fā)展周期太長(zhǎng)，十年，依然有大量空白地帶，速度緩慢真的不是嘴上說說。

經(jīng)開物流園區(qū)向來是東南區(qū)域的價(jià)格洼地，畢竟和周邊環(huán)境及地理位置脫不開關(guān)系；

地緣性和周邊產(chǎn)業(yè)群客戶可以買來自住，距離單位近，價(jià)格便宜， 夢(mèng)湖可以作為首選，有些項(xiàng)目需要注意的是房本到底是經(jīng)開戶口還是中牟戶口，升值估計(jì)要等很久了。

但我愿相信隨著各大開發(fā)商的入駐，證明區(qū)域的未來和空間還是有的，只不過目前的環(huán)境下太需要時(shí)間去證明了。

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