商鋪

商業(yè)綜合體的商鋪還能買嗎？不能一概而論。需要考慮以下幾方面因素：

1、城市建設(shè)規(guī)劃?？丛摼C合體商鋪是否屬于城市中央商務(wù)區(qū)，周邊是否有地鐵、重點(diǎn)學(xué)校、大型社區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)等配套，市政規(guī)劃中附近是否還有其他的商業(yè)綜合體，是否存在同質(zhì)化現(xiàn)象，是否有穩(wěn)定的消費(fèi)群體等。

2、商鋪具體位置。綜合體商鋪也有內(nèi)鋪和外鋪之分，通常情況下，一樓的沿街鋪、商場(chǎng)入口處的商鋪，甚至是一樓的過道鋪，都會(huì)比二樓以上的商鋪更優(yōu)質(zhì)，收益穩(wěn)定易出租，其它的內(nèi)鋪受空間環(huán)境、消費(fèi)群體的影響有局限性。

3、運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)實(shí)力。商場(chǎng)內(nèi)鋪都是實(shí)行統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理，優(yōu)質(zhì)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)專業(yè)性較強(qiáng)，在設(shè)計(jì)規(guī)劃和引流等方面都會(huì)有專業(yè)的人員去做，可以把項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的很成功。如果僅僅是聽了銷售人員的口頭宣傳，開發(fā)商再讓第三方與投資者簽訂租賃合約，或者許諾較高的回報(bào)率返租等，里面的貓膩有很多，比如一旦出現(xiàn)工程爛尾、開發(fā)商中途跑路、承諾得不到兌現(xiàn)等情況，購(gòu)房者的權(quán)益很難有保障。

整體來(lái)說(shuō)，不建議購(gòu)買商場(chǎng)內(nèi)鋪，原因如下：

一是投資者無(wú)自主經(jīng)營(yíng)權(quán)，等于把錢交給別人去打理，坐等收租的事情沒有想象的那樣簡(jiǎn)單。所謂合伙的生意不好做，投資內(nèi)鋪同樣的道理。

二是目前城市正處于大開發(fā)階段，城市在不斷擴(kuò)容，商圈在在不斷轉(zhuǎn)移，今天火熱的地方明天有可能變得冷清。商圈和消費(fèi)群體走了，商鋪搬不走。

三是政策的連續(xù)性得不到持續(xù)，城市管理者基本上三五年一次更換，換了人也會(huì)換項(xiàng)目，今天上馬一個(gè)項(xiàng)目，明天啟動(dòng)一個(gè)工程，城市地標(biāo)建筑不停的換地方，爛尾停工的項(xiàng)目不是沒有。

四是整體商業(yè)環(huán)境受線上營(yíng)銷沖擊已經(jīng)變差，消費(fèi)主力軍年輕一代消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)方式的改變，以傳統(tǒng)零售為主導(dǎo)的實(shí)體店生意很難做，實(shí)體店的生存空間被大幅壓縮，投資商鋪有風(fēng)險(xiǎn)，何況還是內(nèi)鋪。

您好，我是武漢黃俊律師。我來(lái)回答您的問題。

相比普通住宅項(xiàng)目，商鋪的銷售方式眼花繚亂。

“按月返租，年底分紅”“穩(wěn)定收益，原價(jià)或增值回購(gòu)”“一鋪旺三代”……

下面，我就商鋪銷售中常見的三大法律風(fēng)險(xiǎn)做簡(jiǎn)要介紹，供您參考。

一、返本銷售我國(guó)《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。

所謂的“返本銷售”實(shí)質(zhì)上是一種變相的融資方式，開發(fā)商將房屋售價(jià)提高，承諾若干年后將本金返還。

這種返本銷售，經(jīng)常異化為非法集資的一種形式。

返本銷售的風(fēng)險(xiǎn)在于開發(fā)商返本的承諾往往不能兌現(xiàn)，甚至卷款潛逃。

二、分割銷售我國(guó)《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。

但是，商業(yè)項(xiàng)目并不像住宅房屋有戶型結(jié)構(gòu)和單元分割，商業(yè)綜合體一般單層面積數(shù)千平方米，且沒有任何物理分割。

重要的是，我國(guó)法律并未對(duì)非住宅的商業(yè)房屋能否分割銷售？如何分割？并未有具體規(guī)定，各地方政府對(duì)于分割銷售的規(guī)定也各有不同。

這類商鋪，商家在宣傳時(shí)，常稱作“產(chǎn)權(quán)式商鋪”，但是，這類產(chǎn)權(quán)式商鋪有的即使能夠辦理產(chǎn)權(quán)證，但仍然無(wú)法保證業(yè)? ??的權(quán)益。

比如某商業(yè)綜合體，曾經(jīng)有幾十位業(yè)主在取得商鋪產(chǎn)權(quán)證并且托管協(xié)議到期后，起訴開發(fā)商及托管公司要求返還商鋪。

但是，法院認(rèn)為商鋪不具備獨(dú)立使用的客觀條件，個(gè)體獨(dú)立空間很難界定，返還商鋪會(huì)侵犯大多數(shù)業(yè)主的利益，駁回了業(yè)主的訴訟請(qǐng)求。

三、售后包租售后包租的特點(diǎn)是承諾以租金回報(bào)的方式吸引買家入場(chǎng)，同時(shí)簽訂商鋪買賣合同和租賃合同。

一般開發(fā)商會(huì)要求買家簽訂兩份合同，一份是買家購(gòu)買商鋪的合同，同時(shí)還有一份租賃合同，買家將商鋪交由指定的第三方公司（通常是開發(fā)商的關(guān)聯(lián)公司）統(tǒng)一托管，托管期限長(zhǎng)達(dá)10年或20年。

此類包租行為與開發(fā)商的資金壓力存在很大關(guān)系，存在較大風(fēng)險(xiǎn)。

比如項(xiàng)目建成后經(jīng)營(yíng)不善，無(wú)法達(dá)到預(yù)期的收益水平，沒有現(xiàn)金流兌付；或者開發(fā)商挪用項(xiàng)目資金，導(dǎo)致資金鏈斷裂等。

您要記?。汉觅u的商鋪不需要返租，不好賣才返租。

四、總結(jié)買房，想識(shí)破開發(fā)商套路，一定要咨詢專業(yè)律師。

當(dāng)然，購(gòu)買商鋪，還存在其他風(fēng)險(xiǎn)，想知道，請(qǐng)關(guān)注我。

如果想了解更多法律常識(shí)，請(qǐng)關(guān)注：武漢黃俊律師。

現(xiàn)在投資商鋪的前景如何？ 商鋪

作為商鋪投資15年經(jīng)驗(yàn)的老司機(jī)，在這個(gè)到處都是唱衰商鋪的今天，我想把商鋪投資的機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)和更多的朋友分享。從06年買第一套商鋪開始，至今在包括上海在內(nèi)的4個(gè)城市有過類似投資，考察和競(jìng)拍的商鋪超過10個(gè)以上的城市。涵蓋國(guó)內(nèi)123線的城市。

由于時(shí)間的原因，題中的“現(xiàn)在”我只能等同于2020年的7月，一個(gè)新冠肆虐半年有余的今天。人們開始顯著減少外出時(shí)間，避免出現(xiàn)在人流密集的區(qū)域。外貿(mào)深受負(fù)面影響，內(nèi)需拉動(dòng)乏力?；ヂ?lián)網(wǎng)進(jìn)入下半場(chǎng)，線上線下的企業(yè)界限越來(lái)越模糊，蘇寧鏈家不是傳統(tǒng)所謂線下公司，阿里美團(tuán)京東也越來(lái)越多的布局線下資源。

當(dāng)某類投資在風(fēng)險(xiǎn)不大的情況下，能穩(wěn)定獲得超越貨幣成本的收益，那她就是一種好投資。在商鋪投資的領(lǐng)域，我們?cè)趺慈ヅ苴A10年期的貸款利率5%呢？

我們從商鋪投資中普遍能賺兩筆錢，租金收益和成長(zhǎng)收益，前者在國(guó)內(nèi)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目約在5%左右，后者通常能跑贏通脹水平。如果你操作得當(dāng)，在刨除稅收和維護(hù)銷售成本外，獲得超越貸款利率的收益不是難事！

疫情為商鋪投資創(chuàng)造了階段性的低谷。我國(guó)未來(lái)10年或者更長(zhǎng)的時(shí)間，農(nóng)業(yè)進(jìn)入規(guī)模化生產(chǎn)，工業(yè)進(jìn)一步兩化融合（信息化和工業(yè)化相互促進(jìn)），被擠出的農(nóng)業(yè)和工業(yè)生產(chǎn)的勞動(dòng)力只能在服務(wù)業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)中尋找機(jī)會(huì)！加上內(nèi)需擴(kuò)張，都需要有足夠商鋪面積的支撐。線上流量的持續(xù)上漲，和線下流量成本逐步相當(dāng)。使得對(duì)線下實(shí)物銷售沖擊較大的負(fù)面因素減弱，而生活服務(wù)類和餐飲隨著生活質(zhì)量的追求在不斷提高。

今年的疫情將產(chǎn)生更多的壞賬和被拍抵押物。其中不乏優(yōu)質(zhì)廉價(jià)的商鋪。此時(shí)不進(jìn)，更奈何時(shí)？

如果我的回答對(duì)您有幫助，請(qǐng)點(diǎn)贊和關(guān)注支持，我將不定期為大家在商鋪投資上解惑。謝謝！

投資商鋪存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，其中的彎彎道道有很多，稍不留神有可能帶來(lái)財(cái)產(chǎn)損失。投資一定要獨(dú)具慧眼，目光最少要投放10年以外，需要具備比較專業(yè)的經(jīng)營(yíng)和管理能力，還需要一定的運(yùn)氣。至于商鋪投資前景，只要能通盤考慮好商鋪所在位置、人流量、回報(bào)率、城市發(fā)展?jié)摿?、城市建設(shè)規(guī)劃、消費(fèi)水平、商圈變遷、商業(yè)氛圍等因素，避開投資的“雷區(qū)”，商鋪仍然具有較好的投資前景。

商鋪投資的“雷區(qū)”在哪里呢？

1、交通主干道兩側(cè)。交通主干道每天車輛川流不息，路邊不允許停車，道路中間又設(shè)置了隔離護(hù)欄，消費(fèi)人流被阻斷；若店門前再設(shè)置停車位，會(huì)影響視線和行人通行，這樣的位置難以凝聚人氣；

2、店中店，俗稱格子鋪。商場(chǎng)尤為典型，就是將每個(gè)樓層分割成數(shù)量不等的單間對(duì)外出售。店中店受商場(chǎng)整體營(yíng)銷環(huán)境影響，不具獨(dú)立經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。由于目前商場(chǎng)數(shù)量太多，且新的商場(chǎng)不斷出現(xiàn)，造成消費(fèi)人群被分散截流，難以保持長(zhǎng)期優(yōu)勢(shì)，一旦經(jīng)營(yíng)不善，一榮俱榮，一損俱損，想轉(zhuǎn)手很難；

3、托管型返租店。開發(fā)商會(huì)在出售前口頭承諾用一定的租金回報(bào)買斷未來(lái)幾年的經(jīng)營(yíng)權(quán)，回報(bào)率高達(dá)8～12%，然后統(tǒng)一招商和經(jīng)營(yíng)管理，但簽約方為第三方。看似利潤(rùn)豐厚且坐等資金回籠，但與實(shí)際存在的市場(chǎng)回報(bào)率相比，由于承諾的租金虛高，大多數(shù) 商家難以兌現(xiàn)，多數(shù)情況是簽約方毀約或跑路，投資者難以維權(quán)；

4、新區(qū)商鋪。剛建成的新區(qū)入住率較低，學(xué)校、醫(yī)院、菜場(chǎng)等配套設(shè)施不全，短期內(nèi)難以形成人氣，商鋪的空置期造成資金回籠時(shí)間延長(zhǎng)投資成本增加；若新區(qū)的周邊還有其他商圈或未來(lái)有建設(shè)規(guī)劃，在人流量不增加的情況下，租金一定會(huì)下降，商鋪會(huì)處于半死不活狀態(tài)；

5、帶階梯店鋪。俗話說(shuō)，“人不走奧步”。即：進(jìn)店購(gòu)物需要拐彎抹角的情況。購(gòu)物的人習(xí)慣店面前道路平坦，出入暢通。登梯讓人感覺很麻煩，老人孩子不小心還會(huì)絆倒，給購(gòu)物帶來(lái)不便。如果店鋪有下降階梯則會(huì)給人以壓抑感。

那么，哪些商鋪具有投資前景呢？

1、城市中心區(qū)域。投資商鋪除了位置還是位置，位置決定投資成敗，城市核心區(qū)域往往會(huì)匯聚大量的人流，有人流就會(huì)有消費(fèi)。好的地段商鋪回報(bào)率最高，不愁租不出去，租期時(shí)間長(zhǎng)資金回籠快，是投資的首選。因投資成本較高，適合預(yù)算大的投資者考慮；

2、小區(qū)周邊的臨街商鋪。投資預(yù)算較少的可以考慮。社區(qū)底商由于處在小區(qū)周邊而且大多臨街，就給居民購(gòu)物消費(fèi)提供便利。最好能選擇萬(wàn)人以上的小區(qū)，充足的人流可以保證穩(wěn)定的客源。可以經(jīng)營(yíng)一些貼近居民日常生活所需的商品或從事生活服務(wù)類項(xiàng)目，不用擔(dān)心受到網(wǎng)店沖擊。比如經(jīng)營(yíng)水果蔬菜、煙酒糧油、日用百貨、美容護(hù)膚、車輛維修等項(xiàng)目；

3、小區(qū)大門兩側(cè)的商鋪。同樣是那句話，人不走奧步。居民購(gòu)物消費(fèi)能節(jié)省時(shí)間就節(jié)省時(shí)間，能少走彎路盡量少走彎路。出小區(qū)門就能消費(fèi)購(gòu)物，很少有人舍近求遠(yuǎn)；

4、回報(bào)率高的商鋪。投資商鋪主要考慮回報(bào)率。如果商鋪回本能在10～15年之間，回報(bào)率在7%以上，長(zhǎng)期有穩(wěn)定的租客，不是返租鋪的話，這樣的商鋪一定能夠跑贏通脹，可以毫不猶豫選擇入手；

5、能夠全款購(gòu)買的商鋪。商鋪的經(jīng)營(yíng)權(quán)只有40年，決定了回本時(shí)間不能拉的太長(zhǎng)。如款購(gòu)買，最多貸50%，最長(zhǎng)期限10年，利率在6%以上，顯然貸款購(gòu)買不劃算，能全款購(gòu)買最好。

旅游景點(diǎn)的商鋪怎么樣「旅游景點(diǎn)的商鋪可以投資嗎」 商鋪

在旅游景點(diǎn)開什么店鋪?zhàn)詈茫?/h2>

出售紀(jì)念品，最好是是個(gè)性化旅游紀(jì)念品！

還可以開個(gè)出租小店，出租相機(jī)之類的東西。。。

如果你資金夠雄厚，開個(gè)賓館，飯店，體閑按摩中心之類的也不錯(cuò)。。。

旅游區(qū)做什么生意最賺錢

首先恭喜在風(fēng)景區(qū)內(nèi)，有個(gè)自家不需付房租的商鋪，很有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

用自家的房子做旅游業(yè)服務(wù)生意，建議做占用資金不多，資金周轉(zhuǎn)快的，具有當(dāng)?shù)靥厣L(fēng)味小吃。

在風(fēng)景區(qū)做特色小吃，不受消防安全審批，不受環(huán)保污染環(huán)境制約。更適合各類游客口味，便于接受。

做風(fēng)味小吃，在店鋪經(jīng)營(yíng)湯水，燒蒸小吃，接納游客食用的基礎(chǔ)上，再生產(chǎn)些便于攜帶，饋贈(zèng)親友的禮品食品，擴(kuò)大名吃利潤(rùn)化。

在風(fēng)味小吃順利經(jīng)營(yíng)后，再觀望景區(qū)游客流量的情況，在風(fēng)景區(qū)外加工快餐盒飯，在風(fēng)景區(qū)內(nèi)商鋪出售。

旅游景點(diǎn)開奶茶店有前途嗎？

旅游景點(diǎn)開奶茶店，還是比較有前途的，但和地理位置以及客流量有關(guān)系，當(dāng)然如果奶茶的味道特別好的話，而且服務(wù)也特別到位，價(jià)格也合理，那么銷量還是應(yīng)該沒有問題的，畢竟現(xiàn)在喜歡旅游的絕大多數(shù)都是年輕人，他們特別喜歡喝奶茶。

如何選擇學(xué)校：

1. 學(xué)校的師資。好老師教出好學(xué)生，老師都不會(huì)的技能肯定教不會(huì)學(xué)生，看學(xué)校的師資力量是否雄厚很重要。

2. 專業(yè)：品牌重要，但是有好的專業(yè)設(shè)置更重要，

3. 品牌：對(duì)比學(xué)校的規(guī)模及品牌。好學(xué)校的口碑是靠學(xué)生打造出來(lái)的。

在旅游區(qū)做什么生意好？

一.便利店

其實(shí)就是我們俗稱的小商店、雜貨鋪。什么吃的、喝的都有，以各種零食、飲料為主等等。這也是不管在景區(qū)內(nèi)外，都不可或少的一部分。因?yàn)樵蹅兞?xí)慣一般就是吃吃喝喝、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)逛逛，所以在玩累時(shí)肯定會(huì)去購(gòu)買一些補(bǔ)給品，為自己補(bǔ)充能量。而且便利店也很普及，也不需要什么經(jīng)驗(yàn)、或是技巧。商鋪大小只要夠用就能滿足日常需求。不管是前期投入，還是后期回報(bào)都是比較可觀的。

二.餐飲店鋪

餐飲店鋪規(guī)模可大可小，具體看投資情況而定，這個(gè)能在景區(qū)內(nèi)也還能景區(qū)外。當(dāng)然在景區(qū)內(nèi)肯定要符合一定的規(guī)章制度，肯定不能是隨便開一個(gè)，好比路邊攤兒，或者什么亂七八糟的。在景區(qū)外就相對(duì)范圍大些，美食特色、或者是經(jīng)典小吃為主?？蛇@樣更容易吸引外地的旅客、尤其是景區(qū)內(nèi)開店，餐飲飯店是專門以飯菜為主力當(dāng)賣點(diǎn)的，所以游客更希望在景區(qū)內(nèi)，能品嘗到當(dāng)?shù)刈钐厣诘拿朗?。所以只要是方向?qū)?、價(jià)格公道、飯菜質(zhì)量過硬，必定會(huì)得到大家的認(rèn)可。

三.住宿酒店

酒店在景區(qū)已經(jīng)是非常普遍，因?yàn)楹芏嗳擞?jì)劃趕不上變化，或者對(duì)某個(gè)地方更喜歡愿意多待幾天。這時(shí)酒店，只能是他們唯一的選擇。這里不管是在景區(qū)內(nèi)還是景區(qū)外。只要是符合景區(qū)的文化，從管理上、環(huán)境上等各方面以人為本，那一定會(huì)得到旅客們的青睞。這里酒店我就不再過多闡述，因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)本身就是一個(gè)很成熟的市場(chǎng)。