現(xiàn)在投資商鋪的前景如何？
作為商鋪投資15年經(jīng)驗(yàn)的老司機(jī)，在這個(gè)到處都是唱衰商鋪的今天，我想把商鋪投資的機(jī)會和風(fēng)險(xiǎn)和更多的朋友分享。從06年買第一套商鋪開始，至今在包括上海在內(nèi)的4個(gè)城市有過類似投資，考察和競拍的商鋪超過10個(gè)以上的城市。涵蓋國內(nèi)123線的城市。
由于時(shí)間的原因，題中的“現(xiàn)在”我只能等同于2020年的7月，一個(gè)新冠肆虐半年有余的今天。人們開始顯著減少外出時(shí)間，避免出現(xiàn)在人流密集的區(qū)域。外貿(mào)深受負(fù)面影響，內(nèi)需拉動乏力。互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)入下半場，線上線下的企業(yè)界限越來越模糊，蘇寧鏈家不是傳統(tǒng)所謂線下公司，阿里美團(tuán)京東也越來越多的布局線下資源。
當(dāng)某類投資在風(fēng)險(xiǎn)不大的情況下，能穩(wěn)定獲得超越貨幣成本的收益，那她就是一種好投資。在商鋪投資的領(lǐng)域，我們怎么去跑贏10年期的貸款利率5%呢？
我們從商鋪投資中普遍能賺兩筆錢，租金收益和成長收益，前者在國內(nèi)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目約在5%左右，后者通常能跑贏通脹水平。如果你操作得當(dāng)，在刨除稅收和維護(hù)銷售成本外，獲得超越貸款利率的收益不是難事！
疫情為商鋪投資創(chuàng)造了階段性的低谷。我國未來10年或者更長的時(shí)間，農(nóng)業(yè)進(jìn)入規(guī)模化生產(chǎn)，工業(yè)進(jìn)一步兩化融合（信息化和工業(yè)化相互促進(jìn)），被擠出的農(nóng)業(yè)和工業(yè)生產(chǎn)的勞動力只能在服務(wù)業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)中尋找機(jī)會！加上內(nèi)需擴(kuò)張，都需要有足夠商鋪面積的支撐。線上流量的持續(xù)上漲，和線下流量成本逐步相當(dāng)。使得對線下實(shí)物銷售沖擊較大的負(fù)面因素減弱，而生活服務(wù)類和餐飲隨著生活質(zhì)量的追求在不斷提高。
今年的疫情將產(chǎn)生更多的壞賬和被拍抵押物。其中不乏優(yōu)質(zhì)廉價(jià)的商鋪。此時(shí)不進(jìn)，更奈何時(shí)？
如果我的回答對您有幫助，請點(diǎn)贊和關(guān)注支持，我將不定期為大家在商鋪投資上解惑。謝謝！
投資商鋪存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，其中的彎彎道道有很多，稍不留神有可能帶來財(cái)產(chǎn)損失。投資一定要獨(dú)具慧眼，目光最少要投放10年以外，需要具備比較專業(yè)的經(jīng)營和管理能力，還需要一定的運(yùn)氣。至于商鋪投資前景，只要能通盤考慮好商鋪所在位置、人流量、回報(bào)率、城市發(fā)展?jié)摿Α⒊鞘薪ㄔO(shè)規(guī)劃、消費(fèi)水平、商圈變遷、商業(yè)氛圍等因素，避開投資的“雷區(qū)”，商鋪仍然具有較好的投資前景。
商鋪投資的“雷區(qū)”在哪里呢？
1、交通主干道兩側(cè)。交通主干道每天車輛川流不息，路邊不允許停車，道路中間又設(shè)置了隔離護(hù)欄，消費(fèi)人流被阻斷；若店門前再設(shè)置停車位，會影響視線和行人通行，這樣的位置難以凝聚人氣；
2、店中店，俗稱格子鋪。商場尤為典型，就是將每個(gè)樓層分割成數(shù)量不等的單間對外出售。店中店受商場整體營銷環(huán)境影響，不具獨(dú)立經(jīng)營優(yōu)勢。由于目前商場數(shù)量太多，且新的商場不斷出現(xiàn)，造成消費(fèi)人群被分散截流，難以保持長期優(yōu)勢，一旦經(jīng)營不善，一榮俱榮，一損俱損，想轉(zhuǎn)手很難；
3、托管型返租店。開發(fā)商會在出售前口頭承諾用一定的租金回報(bào)買斷未來幾年的經(jīng)營權(quán)，回報(bào)率高達(dá)8～12%，然后統(tǒng)一招商和經(jīng)營管理，但簽約方為第三方。看似利潤豐厚且坐等資金回籠，但與實(shí)際存在的市場回報(bào)率相比，由于承諾的租金虛高，大多? ?商家難以兌現(xiàn)，多數(shù)情況是簽約方毀約或跑路，投資者難以維權(quán)；
4、新區(qū)商鋪。剛建成的新區(qū)入住率較低，學(xué)校、醫(yī)院、菜場等配套設(shè)施不全，短期內(nèi)難以形成人氣，商鋪的空置期造成資金回籠時(shí)間延長投資成本增加；若新區(qū)的周邊還有其他商圈或未來有建設(shè)規(guī)劃，在人流量不增加的情況下，租金一定會下降，商鋪會處于半死不活狀態(tài)；
5、帶階梯店鋪。俗話說，“人不走奧步”。即：進(jìn)店購物需要拐彎抹角的情況。購物的人習(xí)慣店面前道路平坦，出入暢通。登梯讓人感覺很麻煩，老人孩子不小心還會絆倒，給購物帶來不便。如果店鋪有下降階梯則會給人以壓抑感。
那么，哪些商鋪具有投資前景呢？
1、城市中心區(qū)域。投資商鋪除了位置還是位置，位置決定投資成敗，城市核心區(qū)域往往會匯聚大量的人流，有人流就會有消費(fèi)。好的地段商鋪回報(bào)率最高，不愁租不出去，租期時(shí)間長資金回籠快，是投資的首選。因投資成本較高，適合預(yù)算大的投資者考慮；
2、小區(qū)周邊的臨街商鋪。投資預(yù)算較少的可以考慮。社區(qū)底商由于處在小區(qū)周邊而且大多臨街，就給居民購物消費(fèi)提供便利。最好能選擇萬人以上的小區(qū)，充足的人流可以保證穩(wěn)定的客源?？梢越?jīng)營一些貼近居民日常生活所需的商品或從事生活服務(wù)類項(xiàng)目，不用擔(dān)心受到網(wǎng)店沖擊。比如經(jīng)營水果蔬菜、煙酒糧油、日用百貨、美容護(hù)膚、車輛維修等項(xiàng)目；
3、小區(qū)大門兩側(cè)的商鋪。同樣是那句話，人不走奧步。居民購物消費(fèi)能節(jié)省時(shí)間就節(jié)省時(shí)間，能少走彎路盡量少走彎路。出小區(qū)門就能消費(fèi)購物，很少有人舍近求遠(yuǎn)；
4、回報(bào)率高的商鋪。投資商鋪主要考慮回報(bào)率。如果商鋪回本能在10～15年之間，回報(bào)率在7%以上，長期有穩(wěn)定的租客，不是返租鋪的話，這樣的商鋪一定能夠跑贏通脹，可以毫不猶豫選擇入手；
5、能夠全款購買的商鋪。商鋪的經(jīng)營權(quán)只有40年，決定了回本時(shí)間不能拉的太長。如款購買，最多貸50%，最長期限10年，利率在6%以上，顯然貸款購買不劃算，能全款購買最好。
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