3地鐵!1字頭!這個(gè)老黃埔新盤,閉著眼睛搶?
“宇宙中心”黃埔絕對(duì)是片神奇的土地,在各板塊百家爭(zhēng)鳴之時(shí),依舊能隔三差五甩出點(diǎn)爆炸新聞。
就比如上周。
先有暴雨來襲,地鐵直接癱瘓,后有半年社保+本科學(xué)歷即可買房新政,區(qū)域熱度直接爆表。
中間還穿插了條重磅新聞:黃埔牽手清遠(yuǎn),攜百度、寶能等大佬啟動(dòng)百余個(gè)項(xiàng)目,1842億投資直面砸來。
黃埔很忙。
不僅如此,這片神奇的土地還長(zhǎng)出了一個(gè)新項(xiàng)目,名企、3地鐵、1字頭。
看到這個(gè)消息,配合著右上角“讓夢(mèng)繼續(xù)”的slogan,我一度懷疑自己假酒上頭夢(mèng)回十年前。
為了驗(yàn)證這份現(xiàn)實(shí)魔幻,我踏上了此次探盤之路。
01.
大沙東改造,百廢待興
神奇的項(xiàng)目必定有酒有故事,比如大佬于此的崢嶸歲月,比如腳下土地的前世今生。有,它都有。
此項(xiàng)目的總操盤為華南五虎之一,雅居樂。雖然總部就在廣州,但前幾年頗為低調(diào)。目前就市區(qū)而言,在售項(xiàng)目屈指可數(shù)。
但大佬并沒閑著,瘋狂掘金舊改中。
2017年,雅居樂牽手黃埔區(qū)政府簽訂城市更新合作,開始打造大沙東片區(qū)300公頃大城。
300公頃什么概念?半個(gè)珠江新城大小。
| 雅居樂黃埔大沙東綜合開發(fā)項(xiàng)目示意圖
2018年,片區(qū)首個(gè)舊改示范項(xiàng)目動(dòng)工,也就是今天的主角,雅居樂黃埔創(chuàng)新中心。
| 項(xiàng)目營銷中心
至于這個(gè)片區(qū)的前世今生,可以先看一張圖。
項(xiàng)目地塊為大沙街橫沙經(jīng)聯(lián)社利用留用地,按自然村劃分的話,所在的姬堂村也曾名噪一時(shí)。
村內(nèi)有一處占地面積達(dá)2萬多平的民俗建筑群,被廣州市文物專家認(rèn)為是迄今發(fā)現(xiàn)的最大規(guī)模的明清時(shí)期古村落(羊城晚報(bào)報(bào)道)。
奈何往日的光彩也被現(xiàn)實(shí)蒙塵,地塊所在的位置多年用于物流倉儲(chǔ),低矮物業(yè)密集;豐樂北路常年擁堵,兩側(cè)臨街全是修車檔、小餐飲店,“散亂污”的狀態(tài)深入人心。于是有了之后的釜底抽薪,拆改建大勢(shì)來襲。
| 區(qū)域變化,圖源網(wǎng)絡(luò)
低端物業(yè)逐一拆除,豐樂北路拓寬改造。目前雙向十車道終于緩解了之前的交通瓶頸。但放眼周邊,依舊百廢待興,暫時(shí)沒有配套可言。大沙地商圈與蘿崗萬達(dá)距項(xiàng)目大概在3-5公里。
至于3地鐵,是7號(hào)線二期(在建,預(yù)計(jì)2022年建成)以及規(guī)劃中的19號(hào)線和28號(hào)線,均在姬堂站交匯,站點(diǎn)距項(xiàng)目1公里左右。
此外,445萬平的廣州石化廠,在項(xiàng)目東側(cè)1.5公里左右。
| 周邊示意圖
| 豐樂北路,建筑為廣汽本田大樓
而緊鄰項(xiàng)目北側(cè)的碧山村路,城市界面也比較落后。
| 碧山村路街邊小店
| 臨涌道路
| 周邊水系
| 項(xiàng)目遠(yuǎn)眺
02.
40平復(fù)式,只要60萬??
盡管配套,地鐵還需時(shí)日,但買房不就是買未來嘛,總歸那個(gè)1字頭還是依舊誘人的。
畢竟周邊的二手房?jī)r(jià)都要去到4萬左右,商業(yè)屬性的也得2萬+,這里真是1字頭的話,可謂天降喜事。
按照前期透漏的信息,項(xiàng)目規(guī)劃有百米甲級(jí)寫字樓,企業(yè)總部基地,2萬方的商業(yè)中心,以及公寓產(chǎn)品。
近期將開盤的就是9號(hào)樓的LOFT公寓。
| 規(guī)劃示意圖
待售的產(chǎn)品是41-45平的雙層雙鑰匙設(shè)計(jì),4梯25戶左右,主要是東西朝向。部分層有少量南向戶型。
| 戶型示意圖
至于價(jià)格,據(jù)透露,一套總價(jià)在60-65萬之間,首付35萬左右,貸款5年,月供5千左右。這價(jià)格,簡(jiǎn)直不要太友好。
參考周邊,同等面積小戶型租金大概一千多,在上下兩套同時(shí)滿租出去的理想狀態(tài),該項(xiàng)目回報(bào)率在4-5%。
| 周邊租金示意,源自安居客
是不是還不錯(cuò)?但在產(chǎn)權(quán)問題上,本姑娘咯了一下牙。
買家只有使用權(quán),即與開發(fā)商簽署的只是租賃合同。按照合同法規(guī)定,租賃合同最長(zhǎng)簽20年,20年后再續(xù)簽。
那就是不可正常網(wǎng)簽,不可正常商業(yè)貸。不想全款的話,可以申請(qǐng)個(gè)人信用貸,也就是上文貸款5年的由來。
| 樣板間
03.
價(jià)格誘人但仍不建議
廣州目前市面上的大多公寓產(chǎn)品,的確都處于比較尷尬的境地。要么有產(chǎn)權(quán),純新房,萬般均好,但價(jià)格對(duì)比周邊住宅,性價(jià)比實(shí)在不高。
要么也是有產(chǎn)權(quán),但十幾二十年的舊樓改造,居住體驗(yàn)不佳。
再者就是今天這樣的使用權(quán)。
欣慰的是,此項(xiàng)目由大開發(fā)商和區(qū)府聯(lián)手打造,雖然買家拿不到小紅本,但違建被拆,錢房?jī)煽盏娘L(fēng)險(xiǎn)比較小。
同時(shí)客觀說,項(xiàng)目有資產(chǎn)形態(tài),如果未來產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入成功,做現(xiàn)金奶牛是能實(shí)現(xiàn)的。
不過,也有一些不足需要掂量,比如不能抵押貸款,不能正常交易。對(duì)于一個(gè)長(zhǎng)長(zhǎng)長(zhǎng)長(zhǎng)長(zhǎng)租房而言,要找到下一個(gè)接盤買家,可能需要更長(zhǎng)長(zhǎng)長(zhǎng)長(zhǎng)長(zhǎng)長(zhǎng)長(zhǎng)長(zhǎng)的時(shí)間。
買下后要么自住,要么出租。
自住的話,兩年后收樓,地鐵預(yù)計(jì)也能開通,7號(hào)線轉(zhuǎn)5號(hào)線,10站到珠江新城。
| 7號(hào)線二期示意圖
出租的話,等周邊產(chǎn)業(yè)園、寫字樓一一兌現(xiàn),回本預(yù)計(jì)20年時(shí)間。20年后樓齡也比較長(zhǎng)了,理想狀態(tài)是開發(fā)商免費(fèi)續(xù)租,房子自行整改一番后,繼續(xù)放租賺錢。
好了,老黃埔,3地鐵,1字頭。在各個(gè)投資渠道屢屢受挫的當(dāng)下,每個(gè)字都有說不盡的誘惑。
但我仍不建議。風(fēng)險(xiǎn)與收益,還是謹(jǐn)慎評(píng)判。
最后,你覺得這個(gè)盤,這個(gè)價(jià)格有人買嗎,歡迎留言告訴我們。
喜大 普
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