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中國最賺錢商場

俯視金陵風(fēng)云的棲霞寺，大門口沒有普通寺廟的石獅，而是左右各立一座青銅象門獸：象鼻卷如意，象身馱蓮，蓮上置寶瓶，暗含“太平有相”之意。兩頭銅象的底座均刻有“德基”、“吳鐵軍”字樣，正是由德基集團(tuán)老板吳鐵軍在2003年捐制。

彼時(shí)，德基集團(tuán)在南京城尚無多少知名度。即使后來，德基廣場已經(jīng)成為南京乃至中國最成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目之一，吳鐵軍依然保持著驚人的低調(diào)，以至外界最近關(guān)注到這位現(xiàn)年48歲的商人時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)對(duì)其知之甚少。

吳鐵軍早期經(jīng)歷僅有寥寥的資料。其少年時(shí)曾就讀于一所當(dāng)?shù)刂攸c(diǎn)中學(xué)南京九中（東南大學(xué)附中）——不過德基公開文件稱其擁有本科學(xué)歷。80年代末，高中剛畢業(yè)年僅18歲的吳鐵軍去了剛組建不久的軍轉(zhuǎn)民企業(yè)“江蘇新時(shí)代工貿(mào)”上班。上世紀(jì)90年代中期，年紀(jì)輕輕的吳鐵軍就擔(dān)任遠(yuǎn)大國際貿(mào)易公司旗下一家南京公司的總經(jīng)理，這是一家商貿(mào)系統(tǒng)的國企。1998年，吳鐵軍創(chuàng)辦德盛服飾，發(fā)揮其商貿(mào)特長，從香港代理進(jìn)口銷售那時(shí)非常流行的夢特嬌、鱷魚恤等產(chǎn)品，其公司名下有一個(gè)商鋪正好位于新街口時(shí)代廣場的一層。

新街口，南京的中心商圈。出身于南京商貿(mào)系統(tǒng)的吳鐵軍，將自己的人生與這里緊緊綁定。

當(dāng)年的時(shí)代廣場位于新街口東南角，是南京新宇房地產(chǎn)公司拆遷開發(fā)而來，下面三層部分拆售給了經(jīng)營衣帽箱包的小商戶，其他則租給了嘉和百貨。嘉和百貨很快在1999年倒閉，經(jīng)營者變成了時(shí)代廣場購物中心，后者沒堅(jiān)持兩年也倒閉了。兩次倒閉事件讓時(shí)代廣場人氣散盡，留下一堆天天抗議要求退房的小商戶業(yè)主。

這時(shí)，不知何時(shí)變身港商的吳鐵軍出場了。剛賣了幾年衣服、30歲出頭的吳鐵軍是不是有其他奇遇，外界不得而知。總之，吳鐵軍人生中最關(guān)鍵的時(shí)刻到了：當(dāng)?shù)卣膮f(xié)調(diào)下，吳鐵軍的德基集團(tuán)低價(jià)兼并整合南京新宇，回購了150多家小業(yè)主的商鋪，然后將時(shí)代廣場重新施工布局，改造為后來的德基廣場。

德基集團(tuán)拿下的是價(jià)值10億的物業(yè)：時(shí)代廣場總面積6萬多平方米，一個(gè)“釘子戶”在1998年購買二層小商鋪時(shí)每平米價(jià)格為1.6萬，2004年被回購時(shí)價(jià)值每平米2.3萬。

2006年夏天，德基廣場以黑馬之姿開業(yè)。十年后，這家高端購物中心成為中國最賺錢的商場之一。

新街口人稱“中華第一商圈”，蓋因南京購物人流之七八集中于此。這個(gè)不大的南京三區(qū)交匯之處，至今擁擠扎堆超過30家大中型商場。

最近二十年，新街口商圈風(fēng)云變幻，焦點(diǎn)離不開四大商場：德基廣場、金鷹國際、中央商場、南京新百。

上世紀(jì)90年代，臺(tái)灣商人王恒來到南京開創(chuàng)金鷹國際，以中高檔定位迅速崛起，挑戰(zhàn)了新街口始終屹立的中央商場和南京新百。目前，金鷹商貿(mào)集團(tuán)（3308.HK）（金鷹集團(tuán)的百貨商場業(yè)務(wù)）在港上市，2018年?duì)I收70億、凈利9億。

中央商場和南京新百均曾是歷史悠久的國有商場，但幾乎與德基拿下時(shí)代廣場的同時(shí)都進(jìn)行了改制。南京新百先后被王恒的金鷹國際、袁亞非的三胞集團(tuán)接手，三胞集團(tuán)去年爆雷后，南京新百作為上市公司也被波及。中央商場則由江蘇富豪祝義財(cái)?shù)挠隄櫦瘓F(tuán)入主，但祝義財(cái)在2015年出事，中央商場近年業(yè)績下滑處于內(nèi)憂外患之中。

與競爭對(duì)手相比，德基廣場幾乎一路順風(fēng)順?biāo)?006年一期開業(yè)后，到2012年銷售額已經(jīng)達(dá)到15億，其中僅LV一家店銷售額就有1.8億，在中國大陸的LV品牌店中排名第二。當(dāng)年，德基廣場二期又開業(yè)，二期包括更大面積的商場、62層高端寫字樓以及豪華酒店麗斯卡爾頓等，超過95%的國際一線奢侈品牌全都入駐。

德基廣場與入駐品牌大多簽訂聯(lián)營合同，約定保底銷售額或收益。公開文件顯示，2014年德基廣場單體銷售額突破66億，位居全國第二，僅次于北京新光天地（SKP）。2015年銷售額70億，位居全國第一，成為中國最賺錢的購物中心。2018年德基廣場銷售額達(dá)到100億，僅次于北京SKP。

如果拋卻吳鐵軍的香港身份，在中國最優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目幾乎是由外資掌控的背景下，德基廣場的成功幾乎是個(gè)奇跡。

目前，德基集團(tuán)（香港）100%持股控制德基廣場、德基集團(tuán)兩個(gè)主體。德基集團(tuán)（香港）由吳鐵軍實(shí)際控制，其國內(nèi)實(shí)體德基廣場、德基集團(tuán)均為兄弟吳鐵民出任法人代表和董事長。

具體而言，德基廣場的全資子公司南京新宇持有德基廣場一期、二期物業(yè)，南京新宇再以1200元/平米/年的價(jià)格出租給德基廣場。目前德基廣場總資產(chǎn)40多億。財(cái)報(bào)顯示，2016年、2017年，德基廣場營收分別約38億、46億，凈利分別為三億多、四億多。

除德基廣場外，德基在南京還開發(fā)持有德基大廈、南京世貿(mào)中心、紫金山莊等物業(yè)。

大摩財(cái)經(jīng)注意到，德基集團(tuán)在六月底剛注冊(cè)成立了一家“江蘇德基代謝修復(fù)健康科技有限公司”，又要進(jìn)軍美容產(chǎn)業(yè)。

吳鐵軍，年紀(jì)輕輕就在南京商貿(mào)系統(tǒng)脫穎而出，并抓住新街口的改制良機(jī)，進(jìn)而在不到十年的時(shí)間里打造出中國最賺錢的商場，成為南京城最知名的商業(yè)地產(chǎn)商，時(shí)運(yùn)之佳讓人擊節(jié)贊嘆。

有心人注意到，就在前兩年，新街口中央悄然出現(xiàn)一頭大象雕塑，昂頭正對(duì)德基廣場一期，與棲霞寺的象門獸遙相呼應(yīng)。象，寓意“祥”。

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