“富人”出走，主城高端小區(qū)風(fēng)光不再？實(shí)探發(fā)現(xiàn)：年輕人很喜歡...

但見新人笑，那聞舊人哭。

時(shí)代拋棄你時(shí)，從不說再見。樓市亦然。

如今提起豪宅，多數(shù)人第一時(shí)間想到的是河西?；蛟S 只有老南京人才知道，曾經(jīng)的城東才是“富人區(qū)”的代名詞。

同梅花山莊一樣，澳麗嘉園也曾是城東著名的高檔小區(qū)，與同時(shí)期的香格里拉、銀城東苑等小區(qū)一起共同開啟了城東豪宅2.0時(shí)代。

但如今小區(qū)已歷經(jīng)17年，在多年風(fēng)雨的洗禮后，澳麗嘉園也像從“鮮衣怒馬少年郎”變成了“歷經(jīng)滄桑的中年叔”。

究竟還有多少人知道澳麗嘉園小區(qū)呢？今日，我們就來好好實(shí)探一下小區(qū)現(xiàn)狀。

一、交通方便，配套成熟，周邊歷史資源豐富

澳麗嘉園

小區(qū)地址：秦淮區(qū)御道街56號(hào)

板塊：城東

總棟數(shù)：7棟

總戶數(shù)：1417戶

建筑類別：小高層

開發(fā)商：南京金居房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司

物業(yè)：棲霞物業(yè)

房齡：2004年

學(xué)區(qū)：光華門小學(xué)+南航附屬中學(xué)

小區(qū)位置

澳麗嘉園位于御道街與東大陽溝之間，北側(cè)是明御河路，小區(qū)出門往東即到御道街，往南300米到大光路，往北400米可到瑞金路，交通非常便利。

周邊配套

1、交通

小區(qū)旁邊就是地鐵5號(hào)線（在建）和6號(hào)線（在建），距離運(yùn)營的最近的地鐵站是2號(hào)線明故宮站，約1.6公里，可以騎車過去。出小區(qū)就是公交標(biāo)營站，有4路、7路、17路、25路、52路、65路等多條公交路，公共交通發(fā)達(dá)。

2、商業(yè)

周邊商業(yè)配套非常齊全。御道街對(duì)面就是蘇果超市，大光路上的際華廣場距澳麗嘉園1000米， 附近還有御河菜市場，以上都可以滿足日常生活需要。

3、教育

光華門小學(xué)：位于解放南路橋附近，距澳麗嘉園830米。

南航附中：位于尚書巷，距澳麗嘉園740米。

4、休閑

小區(qū)周邊有明御河公園、月牙湖公園，北邊有明故宮遺址公園，南邊是光華門堡壘遺址，周圍歷史底蘊(yùn)深厚，自然環(huán)境優(yōu)越，是南京老牌富人居住區(qū)。

二、房齡雖老，但環(huán)境可圈可點(diǎn)，不乏亮點(diǎn)

小區(qū)環(huán)境：

小區(qū)目前是棲霞物業(yè)，疫情期間，門禁管理較為嚴(yán)格，需要測量體溫，出示健康碼。所有快遞和外賣一律放在小區(qū)門口的藍(lán)帳篷里。

小區(qū)一共有7棟小高層，其中 6 棟為平層住宅，另一棟是挑高房，樓棟外立面呈淺白色，由于 房齡較長，部分樓棟出現(xiàn)修補(bǔ)的痕跡。

小區(qū)綠化率高達(dá)48%，我實(shí)探時(shí)也發(fā)現(xiàn)小區(qū)的綠化景觀確實(shí)不錯(cuò)：

小區(qū)內(nèi)部有一條人工挖掘的河道，深度比較淺，可以依稀看見池底，水面無雜物，靠近時(shí)也無異味，可見日常有定期清理。

河道兩邊栽種了一些低矮灌木和幾顆垂楊柳，微風(fēng)吹拂，垂柳依依，溪水潺潺，好似一幅江南水景圖。

這些水流沿著挖掘的河道最終匯流到一處池塘，池塘里栽種了荷花，盛夏之際，翠綠的荷葉中間，零星點(diǎn)綴著些淡粉色的花。盡管是白天，卻讓我想起了廣為流傳的《荷塘月色》。

為了方便業(yè)主通行，小區(qū)在河道之上修建了兩三處棧道，棧道兩邊長滿了綠竹，此情此景仿佛又是另一番意境。

小區(qū)中央有一處休息廣場，廣場一側(cè)則是兒童游樂區(qū)，或許是為了更貼合主題，通往這些地方的棧道都被粉刷成彩虹色，更顯童趣。

另外， 早期修建的綠茵花廊依舊延續(xù)至今，紅磚色柱體使其看上去略顯樸素，大紅色的欄桿也透露出后期應(yīng)該有重新修繕過。

不得不說，小區(qū)的綠化真不錯(cuò)，由于處處有樹蔭，即使大白天走在園區(qū)內(nèi)，也絲毫不感到煩悶。

小區(qū)雖然沒有實(shí)行人車分流，但對(duì)車輛做到了有序管理。樓棟后面有一處較為敞亮的空地，現(xiàn)在被當(dāng)成地面停車場使用。

非機(jī)動(dòng)車統(tǒng)一停放在地下車庫，并且配有充電站，有效的管理讓小區(qū)其它主干道上基本沒有車輛停放。

最后，這里的單元門大多緊鎖，陌生人很難進(jìn)入。門口還特別開辟了無障礙通道，早年的設(shè)計(jì)如今看來也是十分人性化。

總得來說，無論是樓棟外立面還是園林景觀，都能看出澳麗嘉園有一些年代感，但勝在環(huán)境維護(hù)得不錯(cuò)，看上去清清爽爽。

三、戶型多樣，同時(shí)滿足剛需和改善客群

小區(qū)市場及行情： ：

365二手房網(wǎng)顯示，小區(qū)目前掛牌均價(jià)為47314元/㎡，近一年房價(jià)小幅上漲約2000元/㎡。

對(duì)此，周邊中介解釋，小區(qū)房價(jià)微漲可能受到挑高戶型價(jià)格的影響，其中小戶型單價(jià)略低但成交活躍，掛牌價(jià)一直在小幅上漲，大戶型單價(jià)略高，但房源少，成交更少，所以價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定。

據(jù)悉， 小區(qū)只有1棟高層為挑高房， 面積為38~50㎡的復(fù)式戶型，朝東或朝西，選擇性較多。近期成交的一套挑高戶型，單價(jià)突破5.3萬/㎡，創(chuàng)小區(qū)目前最高單價(jià)記錄。

目前在售小戶型中，如果朝東戶型，總價(jià)基本都在200萬+，朝西戶型，總價(jià)也要接近200萬。

小區(qū) 另外6棟則是平層住宅，主要戶型為90㎡兩房，106-130㎡的三房，由于是正規(guī)戶型，南北通透，單價(jià)基本都在5萬+/㎡。

戶型解析：

熱銷戶型：挑高小戶型

特點(diǎn)：實(shí)際使用面積最少達(dá)80㎡，不過部分朝西戶型的光照時(shí)間有限。另外二層的兩房大多是房主自行改造，因此小房間的采光不佳。

熱銷戶型：110平三房

特點(diǎn)：廚衛(wèi)分離， 全明戶型，三房兩臥朝南，且次臥均帶飄窗。整體戶型的實(shí)用性還是比較強(qiáng)。

優(yōu)缺點(diǎn)：

優(yōu)點(diǎn)：1、地處大光路商圈，距離新街口也比較近，周邊交通、商業(yè)等方面配套成熟。主要還是周邊比較難得的商品房小區(qū)。

2、戶型多樣，同時(shí)可以滿足剛需和改善客群。特別是挑高戶型，總價(jià)低，對(duì)想要在主城置業(yè)的年輕剛需客比較友好。

缺點(diǎn)：

作為改善小區(qū)而言，房齡偏老，整體環(huán)境與次新房相比，還是有明顯差距。 大戶型總價(jià)高，同等預(yù)算下，改善客可以有更多選擇。另外學(xué)區(qū)在主城來說，不夠出色。

置業(yè)建議：

對(duì)于想要在主城置業(yè)，且又不愿買老破小的年輕人來說，小區(qū)挑高戶型還是值得考慮。作為過渡居住的性價(jià)比不錯(cuò)，既可以滿足居住需求，同時(shí)日后置換的難度想必也遠(yuǎn)低于老破小。

作為改善房來看，小區(qū)也適合一些不愿意離開城東的老業(yè)主，通過以老換新，以小換大的方式，可以置換一套大戶型住宅。但前提是不過分看重小區(qū)日后的升值空間。

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