民宿的選址有什么技巧？

1找感覺是選址的第一步 選址是一個主觀判斷+客觀判斷的事，首先主觀是第一步，只有你熱愛那個地方，你才會做出好的民宿，否則都是空架子。你的感覺，也是其他人的感覺 雖然人對美的感覺和定義都不一樣，但是還有一個詞叫做大眾審美，你也是大眾中的一員，你的感覺也會是大多數(shù)人的感覺。這種感覺很復(fù)雜，很難用數(shù)學(xué)公式似的客觀分析表達出來，選址的感覺中有一個很重要的情緒叫做“驚喜”或者“驚羨”，這種感覺來源于對比，一種小環(huán)境和大環(huán)境的對比。因為就算同樣的風(fēng)景放在不同的區(qū)域和線路上給人的感覺都會不一樣。 如果把你的行程和旅客的行程比作一首歌曲，如果見到你的民宿就如聽到了歌曲的副歌，則代表一種成功的選址。選址時找到驚喜感很重要，不論大小，如果你都認為這個地方平淡無奇，那么最好不要做。只有熱愛，才會發(fā)自本心做得更好 人是感情動物，熱愛是一種很神奇的力量，它不僅能讓你感覺有無限動力，讓你堅持把事做到極致；而且熱愛也會產(chǎn)生智慧，讓你更有想象力，有更多奇妙的idea。 所以如果在選址中，你起碼要覺得你會愛上你選的這個地方，才有往下繼續(xù)的可能?？偨Y(jié)起來其實就五個字：無感，請止步。2找一個什么樣的區(qū)域做民宿？ 選址之前肯定要先找一個大的區(qū)域再逐漸縮小，大區(qū)域怎么來確定呢，這里面有兩個原則。城周景區(qū)二選一 你的消費人群在哪里，那么你就去哪選址，目前民宿的主要選址就兩類，一種是輻射大城市、一種是輻射景區(qū)。怎么樣算輻射呢？按照大城市周邊來說，最好在距離60-200公里之間，近了遠了都不好，你要保持你的顧客能夠通過駕車1-3個小時內(nèi)能到達你那里，低于這個時間新鮮感會不足，高于這個時間會沒有耐心。如果你的民宿離高鐵站很近，那么座高鐵+坐車不超過兩個小時也可以考慮。景區(qū)怎么輻射呢？其實景區(qū)的人流是很大的，景區(qū)周邊的流量更大。黃山游客是300萬，大黃山片區(qū)是4000萬，景區(qū)周邊開民宿，就一個衡量標(biāo)準(zhǔn)，公共交通或者驅(qū)車1小時內(nèi)到達。做半生不熟的政策扶持市場 不論你是新手還是老手，民宿紅海市場和民宿陌生市場都需要慎重，我們來詳細看一下這兩個市場的弊端。紅海市場①很難選到好位置②新用戶獲取成本極高③很可能陷入價格戰(zhàn)的惡性競爭④租賃成本和人員成本都很高，盈利困難陌生市場①用戶認知成本極高（沒聽說過/不了解/對陌生事物的排斥）②周邊配套設(shè)施跟不上（路、水、電、網(wǎng)等存在問題）③很難準(zhǔn)確吻合當(dāng)?shù)叵M習(xí)慣④難度大，容易和村民起糾紛 我們曾經(jīng)在房地產(chǎn)拿地的時候遇到的情況是一樣的，如果當(dāng)?shù)卣]有想扶持房地產(chǎn)的思路和觀念，就像現(xiàn)在政府方面沒有發(fā)展民宿產(chǎn)業(yè)的想法一樣，你將會遇到重重阻力和未知的困難。在做民宿之前借勢是十分重要的，尤其是政策和政府的勢。什么叫半生不熟的政府扶持市場？首先這個市場一定要有消費能力或者較強的消費潛力，已經(jīng)有一部分先驅(qū)者做了類似民宿、客棧、休閑農(nóng)莊、精品酒店的項目，大眾對這類項目有一定的認知，市場不飽和，有較大的上升空間。 第二，你至少能和這個區(qū)域鄉(xiāng)級別的政府產(chǎn)生關(guān)系，了解到他們對你所做的事的態(tài)度上是扶持的，能夠幫你疏通村長和村民的關(guān)系，才算是政府扶持的市場。如果能夠幫你解決一些基建或者資金補貼的問題，則更好不過。 滿足上述兩個條件，將會幫助你降低很多風(fēng)險。因為這種區(qū)域租賃成本一般不會太高、有小集群效應(yīng)招攬客流。而且有先人給你開路，你能夠有充分的時間在他們? ??上學(xué)習(xí)優(yōu)點和尋找問題，更加準(zhǔn)確的拿捏好消費者的尺寸（消費愛好、消費能力等），也不用擔(dān)心政府部門和村民時常找你的麻煩，這些都是能幫助你事半功倍的條件。3民宿選址也有天時地利人和 做民宿和做所有事都一樣，需要天時地利人和。那么民宿的天時地利人和又是什么呢？我們逐個分析。天氣決定你的經(jīng)營周期和方式 北方民宿這兩年比南方發(fā)展的慢是有很多原因的，其中天氣原因就是一個很棘手的問題，如果你能夠解決下面兩個問題中的其中一個，將會降低很多風(fēng)險。①你能夠把氣候劣勢變成優(yōu)勢，寒冷時節(jié)也能夠找到有特色特點的休閑娛樂項目，讓消費者有豐富的體驗。②或者索性在淡季能夠大幅度減少人力成本和其他運營成本，而且來年也有人可用。（很多民宿冬季的房費收入都不夠取暖的費用）地利六要素 民宿是一個賣環(huán)境的項目，那么地利則是重中之重，詳細分析如下①交通便利性：前文中已闡述，1-3小時輻射大城市或者1小時內(nèi)輻射景區(qū)。②大環(huán)境最好有景點：選址方圓二十公里內(nèi)，最好有4A級旅游景區(qū)或者國家森林公園/旅游保護區(qū)。③小景點一定要有景色：推開窗戶就能看到優(yōu)秀的自然風(fēng)景一定是民宿大大的加分項。④周邊配套設(shè)施要完善：基礎(chǔ)設(shè)施中水、電、網(wǎng)、通訊信號、給排水、垃圾處理等因素要考慮全面，如果電容量不夠增容的話，可能比你改造民宿的成本都要貴很多，不要掉到這種暗坑里。⑤有良好的展示面：你的選址最好能夠讓消費者很方便的找到你，如果能有立廣告位的話則會吸引更多的自然客流。⑥項目的安全性：不要留安全隱患，否則多少錢都不夠賠的。例如可能會發(fā)生泥石流、森林火災(zāi)、區(qū)域污染和地基不牢固的情況，慎重再慎重。沒有人和，經(jīng)營舉步維艱 民宿中的人和主要體現(xiàn)在和四類人的關(guān)系上：①與房主的關(guān)系：房屋權(quán)屬一定要明確無糾紛，不要留隱患，保持良好的關(guān)系才是共贏的基礎(chǔ)。②和村干部的關(guān)系：村官就是村中的旗幟和發(fā)令兵，也是輿論導(dǎo)向的根源，和村干部處好關(guān)系，省卻很多麻煩。③與村民的關(guān)系：很多民宿開起來以后就陷入和村民無止境的糾紛中，及時處理解決，不要讓原住民對你的游客抱有敵對態(tài)度。④民俗深挖掘：民俗其實對于城里來的人都是活寶，怎么把民俗變成賣點和特點，將幫助你處理好很多人際關(guān)系。

隨著國內(nèi)經(jīng)濟迅速發(fā)展，2016年第三產(chǎn)業(yè)GDP增長值也位居三大產(chǎn)業(yè)首位，旅游業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的主要行業(yè)，起到了舉足輕重的作用。在日常旅游中，出游方式變得多種多樣，住宿的形式也是越來越多。

近幾年，民宿漸漸走入了旅游愛好者的視野，民宿數(shù)量在全國開始巨幅增長。隨著行業(yè)發(fā)展，民宿已經(jīng)成為了投資品，成本問題與行業(yè)內(nèi)的競爭也是現(xiàn)實問題。

民宿除了要有情懷、有故事、有服務(wù)外，選址也是至關(guān)重要的基礎(chǔ)性因素，而且為客觀因素。

選址的客觀因素主要有以下幾點：

氣候宜人

氣候為選址的一個重要條件，也是所有條件中最穩(wěn)定的一個。中國土地遼闊，共有五種氣候類型，不同的氣候類型影響了當(dāng)?shù)氐淖匀痪坝^和旅游出行的目的。溫度適宜，光照及降水量適度，極端天氣短，避免出現(xiàn)“酒店旅游”的情況。

交通便利

作為一個需要到達目的地才能消費的行業(yè)，交通的便利性對于民宿是一個重要因素，距離市場的遠近決定了潛在消費群里的數(shù)量。

隨著中國交通網(wǎng)的日益完善，針對景區(qū)型城市加大了交通建設(shè)，但也是因為交通的不斷完善，距離和時間成為了消費者的參考項，尤其是交通的直達問題。

生 態(tài)環(huán)境

民宿屬于休閑旅游的范疇，消費者多數(shù)來自城市，生活與工作等沉重壓力希望可以在日常生活中有一種轉(zhuǎn)換。

空氣、水、環(huán)境已經(jīng)成為了很多消費者選擇民宿的重要衡量指標(biāo)，民宿與生態(tài)環(huán)境相輔相成，而民宿的初期主要要依靠生態(tài)環(huán)境，無過多圍合建筑，保持環(huán)境的原生態(tài)是最理想的。

區(qū)域景觀獨特性

風(fēng)景是消費者選擇目的地的重要因素，而景觀的獨特性顯得尤為重要，景觀的獨特性意味著帶來的客流量的多少。作為游客出行的集成點，民宿的選擇其實是綜合了旅行度假的綜合訴求，客戶的來源很大一塊是對于旅行度假住宿群里的配套。

截至2017年2月25日，國家旅游局共確定了247家國家5A級旅游風(fēng)景區(qū)，如果民宿選址所處5A級景區(qū)、世遺景點或一個有著某種象征的地區(qū)，對應(yīng)的客流量會比普通景區(qū)更具有競爭力。

區(qū)域基礎(chǔ)配套

隨著中國旅游的不斷發(fā)展，消費者對于住宿要求越來越多，而對于民宿的需求也是逐漸加強。民宿體量較小，設(shè)計及布局上靈活性強，但作為經(jīng)營主體，水、電、消防、污染處理等方面都需要細細考慮。

如果民宿所建區(qū)域配套設(shè)施不全面，建設(shè)成本及運營成本也會增高，如果電容量不夠增容的話，可能比你改造民宿的成本都要貴很多，特別是在一些風(fēng)景區(qū)，排污管網(wǎng)設(shè)施，水電通路，都要做系統(tǒng)的考慮。

物業(yè)及建設(shè)成本

除非是自有物業(yè)，只要是租賃或購買的物業(yè)，都會成為做這個行業(yè)的一個重要支出，作為一個投資項目的最大一項固定成本支出，在建設(shè)民宿前是需要做提前的考察。

運營及管理成本

運營是是否盈利的一個重要支點，適合的人合適的方式，當(dāng)?shù)厝斯こ杀九c物價的高低，管理的方法是否得當(dāng)和人性化服務(wù)等，這些都是能否成功運營民宿的關(guān)鍵。

區(qū)域政策風(fēng)險

民宿的選址也要考察其地區(qū)的政府態(tài)度與相關(guān)政策，因為這是這個行業(yè)最不可控的一個因素。民宿屬于新興的旅游住宿方式，不同地區(qū)政府也有著不同的態(tài)度，這也決定了你所需的難易程度。

區(qū)域客流穩(wěn)定性（季節(jié)性）

客棧民宿這種的住宿形態(tài)規(guī)模小，運營靈活，但同樣存在規(guī)模不均的狀況。特別是對于一些高端民宿，相對于其它小型民宿配套的服務(wù)人員較多，季節(jié)性的客流變動會對收益造成較大的干擾。

一個區(qū)域能否形成客棧民宿的集群，穩(wěn)定的客流是一個重要的前提。

區(qū)域文化氛圍，民情

文化氛圍是一部分游客所選擇旅游地或民宿的重要因素之一，民宿的建設(shè)除了要有投資性也要具有文化屬性，很多游客是為了體驗這種文化生活而來的，而區(qū)域文化氛圍也是一個地方能不能吸引很多有這種共同志趣的人前來投資客棧民宿并形成集群的要素。

民情是可以影響到消費者身心感受的，旅行過程中不產(chǎn)生額外的負擔(dān)，也是一種無形的力量，無論對于客棧民宿投資者，還是消費者，都是一個重要的選項。

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