?解放區(qū)：高能級文旅賦能高質(zhì)量發(fā)展
石頭路、石頭墻、石頭房……隨著“山的禮物·貓岔鄉(xiāng)野度假民宿”項目的實施，貓岔村這個被寫進市第十二次黨代會報告的小山村全面開啟涅槃重生之旅；從山上極目遠眺，街心游園散布城市，天河公園依稀可見，期待中的“詩和遠方”近在咫尺，解放區(qū)“觀光在景區(qū)、消費在城區(qū)、休閑在鄉(xiāng)村”的高能級文旅發(fā)展模式正賦能城市轉(zhuǎn)型提升。
高能級文旅，何以彰顯高？何以度量能級？
解放區(qū)響亮給出答案：高水平、高顏值、高質(zhì)量！能量強、影響大、領(lǐng)軍作用突出！
一直以來，解放區(qū)承載著百年焦作的城市記憶。焦作的城市發(fā)展日志清晰記載，解放區(qū)誕生了中國第一所礦業(yè)高等學(xué)府以及河南省第一條鐵路、第一座電廠、第一條商業(yè)街區(qū)……高大的煙囪、陳舊的廠房，至今讓人聯(lián)想到城市的過往。
近年來，隨著全省“百城提質(zhì)”的推進和焦作市“百企退城”的實施，解放區(qū)轉(zhuǎn)型發(fā)展迫在眉睫，進而抓住全域旅游創(chuàng)建契機，全域規(guī)劃，全域推進，走出了一條轉(zhuǎn)型、創(chuàng)新、領(lǐng)航的探索之路。在轉(zhuǎn)型發(fā)展的大篇章中，解放區(qū)堅持綠水青山就是金山銀山，突出綠色主題、綠色基調(diào)，使自然景觀、人文景觀、歷史景觀、都市景觀都有效融合成全域景色。該區(qū)先后投入4.325億元實施北山生態(tài)環(huán)境治理、黑臭水體污染治理、口袋公園、門頭招牌和老舊小區(qū)改造等旅游環(huán)境綜合整治工程。
近3年，北部山區(qū)累計植樹近70萬株、綠化面積近萬畝，建成了南太行花海、南太行國家登山健身步道、礦山生態(tài)公園等近郊旅游網(wǎng)紅打卡地。目前，該區(qū)擁有2處AAAA級景區(qū)、1處AAA級景區(qū)、6個社會旅游訪問點、4處紅色訪問點、14處近代工業(yè)遺址、5條特色歷史文化街區(qū)以及省級南太行森林公園。如今的北部山區(qū)綠意盎然，成為焦作市旅游集散、短途休閑、影視文化、城市運動的“后花園”。圍繞“吃、住、行、游、購、娛”六大要素，解放區(qū)建成三維戴斯酒店、月季花園酒店、艷陽天商務(wù)酒店等一大批特色主題飯店，以及大楊樹美食街、小蝸牛美食夜市、焦作印象大舞臺小吃街等3000多家餐飲門店，擁有眾多影劇院、酒吧、歌廳等常態(tài)化娛樂活動場所，為文旅融合、城市轉(zhuǎn)型注入強大動力。
以高能級文旅為引領(lǐng)，解放區(qū)突出“項目為王”導(dǎo)向，對中心城區(qū)工業(yè)企業(yè)搬遷改造，大力發(fā)展文旅融合的都市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項目。
通過“閃展騰挪”“騰籠換鳥”等一系列舉措，解放區(qū)以工業(yè)創(chuàng)意文化引領(lǐng)都市休閑旅游，謀劃建設(shè)了地理信息、融媒體文化科技、人力資源、5G、建筑科技、數(shù)字經(jīng)濟等產(chǎn)業(yè)園區(qū)，引流游客、創(chuàng)客進入城市集聚，創(chuàng)造了老工業(yè)城區(qū)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型發(fā)展的成功范例。
在解放區(qū)的高能級文旅版圖中，“百億集群”文旅產(chǎn)業(yè)呼之欲出：依托百年電廠工業(yè)舊址，打造集研學(xué)、演藝、科技文旅、休閑于一體的城市夜游經(jīng)濟綜合體；依托英國福公司采煤礦業(yè)遺址的神華重機，投資20億元建設(shè)焦作·百年礦業(yè)遺址公園，打造焦作旅游必看的城市工業(yè)歷史文化新名片；投資5億元建設(shè)焦作·國際首創(chuàng)高塔實景演出、投資5億元建設(shè)虛擬世界文旅歡樂園、投資3.5億元建設(shè)焦作雙塔研學(xué)探索中心，全力打造一批城市工業(yè)歷史文化新名片。
高能級文旅如高質(zhì)量發(fā)展的神來之筆，為解放區(qū)城市轉(zhuǎn)型升級提供了強大動能。
總監(jiān)制：李旭華
監(jiān) 制：楊文旗
主 編：王晨光 統(tǒng) 籌：王 鵬 梁易凝
責(zé) 編： 趙曉曉校 審：王盈燕 豐舒濰
編 輯：鄭小超
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全力打造城市工業(yè)歷史文化新名片
限價格局⑧ | 洋湖垸限價穩(wěn)居長沙第一梯隊，高能級濕地公園加持下改善產(chǎn)品領(lǐng)市場 能級
洋湖垸，長沙生態(tài)宜居片區(qū)的典范。近年來，隨著板塊內(nèi)部產(chǎn)業(yè)的完善、商業(yè)集聚、配套逐步落地，洋湖垸片區(qū)價值逐步凸顯。自2018年洋湖推出首宗限價地起，板塊土地限價天花板一路上漲，穩(wěn)居長沙各板塊限價第一梯隊，片區(qū)價值受到市場認(rèn)可。
01
板塊限價連年刷新，穩(wěn)居長沙第一梯隊
踞長沙西南，洋湖垸由湘江、靳江河、南三環(huán)圍合而成，板塊生態(tài)優(yōu)勢得天獨厚。以濕地公園的開發(fā)為序章，洋湖垸于2009年啟動建設(shè)， 2015年湘江新區(qū)獲批，洋湖垸迎來發(fā)展新機遇。
2018年，洋湖板塊首次限價9998元/平米，四年期間，洋湖垸板塊限價漲幅超四成，2021年板塊限價達14200元/平米。板塊目前最高限價高于周邊的天心中心板塊、大王山板塊及省府板塊，位于長沙板塊限價第一梯隊。
02
洋湖垸板塊優(yōu)先發(fā)展的經(jīng)濟帶，當(dāng)前商業(yè)、學(xué)校、地鐵等各類基建配套完善，疊加生態(tài)濕地公園、沿江板塊屬性等資源的稀缺性及配套的高能級表現(xiàn)，南部居住片區(qū)的居住價值高漲。
“城市副中心”的板塊定位之下，片區(qū)當(dāng)前配套豐富。洋湖垸南部居住組團是長沙市內(nèi)少見的各類資源高能齊全的純居住板塊，且住宅地塊已經(jīng)出讓到接近尾聲的階段，板塊限價逐年上漲，目前已突破一萬四。
03
土地利潤空間放開下改善產(chǎn)品領(lǐng)市場
板塊流速中上占位
從歷年出讓限價地的樓地價差漲幅來看，洋湖垸板塊限價地的利潤空間整體呈逐年上漲趨勢。隨著板塊價值提升，限價地塊利潤空間逐步放開。
利潤空間允許和支持下，板塊資源吸引房企打造更為豐富的住宅產(chǎn)品——從前期的高層住宅到洋房、大平層產(chǎn)品，洋湖垸板塊內(nèi)各大中高端項目陸續(xù)落位。
產(chǎn)品業(yè)態(tài)更為多元化的基礎(chǔ)上，戶型面積段來看則表現(xiàn)為逐年擴大。2019年以前，市場項目面積主要以140㎡以內(nèi)的純剛需住宅為主。洋湖垸限價地入市以后，限價地塊多打造大平層、洋房等改善型產(chǎn)品。
洋湖垸市場項目業(yè)態(tài)演進情況
目前，洋湖垸板塊已入市且在售的限價項目共9個，產(chǎn)品多以精裝交付為主。項目打造內(nèi)部品質(zhì)裝修，主推大面積闊綽戶型，產(chǎn)品定位高端，引領(lǐng)市場。
產(chǎn)品流速來看，板塊月均流速在4.97萬方/月左右，位于全市中上水平。洋湖垸雖在配套能級上占有優(yōu)勢，但由于板塊項目整體成交均價較高——與梅溪湖一期、天心中心等板塊處于同一梯隊，2021年板塊商品住宅均價達15567元/平米，高價影響項目去化，洋湖垸產(chǎn)品流速不及梅溪湖一期等板塊。
04
板塊整體高能高險
待開發(fā)片區(qū)機會與風(fēng)險并存
CRIC柵格地圖洋湖垸板塊能級潛力分布圖
根據(jù)CRIC柵格地圖，以1*1公里柵格將大量行業(yè)及非行業(yè)數(shù)據(jù)落位，將板塊能級進行劃分，可以看到由于板塊內(nèi)部配套豐富且各類資源聚集，洋湖垸整體能級較高。
目前洋湖垸土地開發(fā)已進入中后期，板塊整體處于高風(fēng)險等級，待開發(fā)區(qū)域只剩板塊西南小部分地塊。柵格潛力評估來看，待開發(fā)地區(qū)風(fēng)險評估較高。
一方面從地塊區(qū)位條件來看，待開發(fā)土地位置較偏僻，遠離洋湖發(fā)展成熟地帶，資源缺乏，且靠近繞城高速存在一定噪音及灰塵影響；另一方面受配套影響，待開發(fā)區(qū)域周邊學(xué)校、醫(yī)療、 地鐵軌交系統(tǒng)等缺乏，無法享受板塊發(fā)達片區(qū)高能級配套。 未來房企拿地進駐，還需綜合考慮地塊素質(zhì)與風(fēng)險，注意規(guī)避不利因素。
洋湖垸板塊在良好的政府規(guī)劃下建設(shè)，各片區(qū)功能定位明確。南部片區(qū)承擔(dān)板塊居住功能，涉宅地塊多集中于此。隨著洋湖的商業(yè)發(fā)展，配套兌現(xiàn)，板塊限價一路扶搖直上，穩(wěn)居長沙各板塊限價第一梯隊。目前洋湖垸開發(fā)已進入中后期，土地資源趨緊，房企拿地還需綜合考慮土地素質(zhì)與地塊風(fēng)險。
來源：克而瑞湖南
撰寫：高雅杰
審核：蔡嫣
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●限價格局⑦ | 濱水新城限價南北差異大，未來住宅市場存在一定競爭
● 限價格局⑥ | 高鐵西限價破萬，“低能高潛”定位下，限價具備長周期上漲空間
● 限價格局⑤ | 谷山限價以14800攀升一梯隊 ，在高能級“綠肺”資源帶動下成為市場焦點
● 限價格局④ | 麓谷新區(qū)限價全市第三梯隊，內(nèi)部北滯南進分化明顯
●限價格局③ | 梅溪湖限價格局分化，高流速下警惕預(yù)期風(fēng)險
●限價格局② | 限價穩(wěn)步上漲、市場表現(xiàn)分化下，板塊風(fēng)險與機遇并存
●限價格局① | 長沙5年限價演變，產(chǎn)品開拓改善市場，回歸城市價值
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