海南房?jī)r(jià)肯定要下跌嗎？

海南房?jī)r(jià)跌過(guò)三次，第一次，九幾年，建省建特區(qū)大開(kāi)發(fā)，然后留下一地爛尾樓。房?jī)r(jià)從三千多跌到七八百塊/平都沒(méi)人買(mǎi)，為什么？那時(shí)候沒(méi)有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，人均收入低啊，本地人不買(mǎi)，外來(lái)打工的沒(méi)錢(qián)買(mǎi)。第二次，國(guó)際旅游島，三亞鳳凰島最高炒到七八萬(wàn)/平，三亞灣炒到三四萬(wàn)/平，現(xiàn)在不是說(shuō)房?jī)r(jià)高嗎？還沒(méi)到那個(gè)時(shí)候水平線呢！

這一次房?jī)r(jià)飆升就是什么自貿(mào)區(qū)了概念?？丛u(píng)論區(qū)都是看漲不看跌，無(wú)理由的自信。人家炒房的都是炒概念，拉升起來(lái)的第一批早跑了，后面接盤(pán)的還在做夢(mèng)。海南炒過(guò)黃花梨，最慘的時(shí)候暴跌七八成。有人就說(shuō)了，全國(guó)對(duì)比，海南房?jī)r(jià)不算高的。我就奇怪了，北上廣深有一千多萬(wàn)的城市人口，有完整產(chǎn)業(yè)鏈支撐城市發(fā)展和人口流入，海南現(xiàn)在全省才一千來(lái)萬(wàn)人，全省城市人口才幾百萬(wàn)人，沒(méi)有支柱性產(chǎn)業(yè)，沒(méi)有人口流入，明明三四線城市的命，偏說(shuō)自己得了一線城市的病。說(shuō)房?jī)r(jià)不會(huì)跌的去查查?？趯儆趲拙€城市，人均收入多少，人口多少，都有哪些高收入行業(yè)工作。

海南房子賣(mài)的最火的時(shí)候，銷(xiāo)售大廳喧鬧的都是外地口音，機(jī)場(chǎng)都是直奔售樓處的人，房子都是賣(mài)給外地炒房的囤著了?，F(xiàn)在限購(gòu)了怎么就沒(méi)人買(mǎi)了呢？

海南本地人口有購(gòu)房需求嗎？海南人在下面縣市和農(nóng)村有房，現(xiàn)在新農(nóng)村美麗鄉(xiāng)村建設(shè)，搞得不錯(cuò)了，守著農(nóng)村寶地，在?？诖蚬ぶ苣┗丶?。海口土著城市人口，多的都經(jīng)歷過(guò)三次拆遷了，補(bǔ)償了拆遷款和幾套還建房。

再說(shuō)說(shuō)海南的外來(lái)人口，海南有什么高薪產(chǎn)業(yè)和穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)??？有多少打工的買(mǎi)得起房啊？菜價(jià)全國(guó)最高，三四線城市的命偏偏得了一線城市的病，那點(diǎn)工資收入吃個(gè)拉撒租房以后，還敢說(shuō)買(mǎi)房嗎？

如果房?jī)r(jià)跌三成，炒房的和開(kāi)放商誰(shuí)先繃不住呢？比如100萬(wàn)的房，貸款七成70萬(wàn)，首付三成30萬(wàn)，房?jī)r(jià)跌三成后估值70萬(wàn)，你猜會(huì)發(fā)生什么嗎？你是用一百萬(wàn)市值估價(jià)貸了70萬(wàn)，現(xiàn)在房?jī)r(jià)不值100萬(wàn)了，銀行讓你補(bǔ)足抵押物不足部分30萬(wàn)，你節(jié)衣縮食的還著房貸，讓你再補(bǔ)30萬(wàn)你怎么辦？賣(mài)掉？除了首付和裝修投入都沒(méi)了不說(shuō)，賣(mài)掉的房款還不夠銀行貸款，因?yàn)?0萬(wàn)還有利息啊。繼續(xù)還？補(bǔ)足抵押物價(jià)值。不賣(mài)也不補(bǔ)，繼續(xù)還貸，你的房子只值70萬(wàn)了，你還按一百萬(wàn)價(jià)值還貸，想想都得吐血吧，如果跌價(jià)超過(guò)三成呢？

這就是現(xiàn)在說(shuō)房?jī)r(jià)不會(huì)跌的那部分人心里最害怕的，于是嘴硬的跟鴨子嘴似的，有一千萬(wàn)個(gè)理由說(shuō)服自己和別人房?jī)r(jià)不會(huì)跌，房?jī)r(jià)除了政府調(diào)控因素外還有市場(chǎng)因素，看不出不跌的理由，留貼在此，明年再看～

前幾年，不斷有中介朋友勸我買(mǎi)套海南的房，當(dāng)然，我都以“沒(méi)錢(qián)”為由婉拒了。

最近，這些中介朋友不斷的在朋友圈中做出“溫馨提示”，不斷告訴你3年前沒(méi)買(mǎi)海南，你虧大了。

于是，我開(kāi)玩笑，說(shuō)要把他拉黑了。

的確，海南房?jī)r(jià)火了，人們都很亢奮，但在樓市調(diào)控一盤(pán)棋的當(dāng)下，任何過(guò)于非理性的房?jī)r(jià)漲幅，都會(huì)有回歸理性的那一天，只不過(guò)各地頻率不會(huì)相同。

從“人”入手，客觀判斷海南房?jī)r(jià)情況判斷房?jī)r(jià)何時(shí)進(jìn)入拐點(diǎn)，其中一個(gè)方法是從“人”入手，進(jìn)行分析。

這里主要看兩個(gè)數(shù)據(jù)，一是人口凈流入情況，二是購(gòu)房人的年齡結(jié)構(gòu)。

1、人口凈流入情況

經(jīng)典的“胡煥庸線”告訴我們一個(gè)真理，人口越聚集的地區(qū)，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)。這條線，其實(shí)也能真實(shí)的反映出人口與房?jī)r(jià)的關(guān)系。

人口的遷移變動(dòng)，真的能綜合體現(xiàn)出一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)的景氣程度。

房子是居住的剛需，如果一個(gè)? ?區(qū)人口持續(xù)較快增幅，對(duì)房子的需求就會(huì)顯著增加，依據(jù)供需原理，房?jī)r(jià)也將被不斷推升。

而且人口的持續(xù)凈流入，也能讓你在未來(lái)想賣(mài)出房子的時(shí)候，可以盡快脫手，不至于找不到“接盤(pán)俠”。

上海，2000年人口1609萬(wàn)，2017年達(dá)到2418萬(wàn)，增幅44%；

北京，2000年人口1380萬(wàn)，2017年達(dá)到2170萬(wàn)，增幅57%；

深圳，2000年人口700萬(wàn)，2017年1252萬(wàn)，增幅78%，而且深圳約80%是年輕人，70%是外來(lái)人口，這是深圳房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的最大內(nèi)在動(dòng)力。

海南，2000年人口789萬(wàn)，2017年人口926萬(wàn)，增幅只有17%；

整體來(lái)看，海南并不缺樓盤(pán)，不過(guò)人口凈流入增幅并不明顯，甚至顯著低于一些二三線城市。

個(gè)人感覺(jué)，目前海南房?jī)r(jià)還未降溫，但顯然有些過(guò)度炒作，當(dāng)務(wù)之急是如何吸引更多人到海南，也就是找到下一批長(zhǎng)期的“接盤(pán)俠”。

一旦一個(gè)省市人口開(kāi)始出現(xiàn)持續(xù)的凈流出，就要警惕房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)。典型如黑龍江省。

2、購(gòu)房者的年齡結(jié)構(gòu)

這里說(shuō)的購(gòu)房者，主要是剛需購(gòu)房者。房?jī)r(jià)除了與人口凈流入有關(guān)，也和購(gòu)房人年齡結(jié)構(gòu)有關(guān)。

有專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)研究表明：

25歲~44歲是買(mǎi)房的主力人口。

其中25歲~34歲是購(gòu)買(mǎi)力最旺盛的群體，這些人占據(jù)了買(mǎi)房人口的約50%，

其次是35歲~44歲的人，占到了24.5，二者相加占據(jù)了74.5%。

45歲之后，買(mǎi)房的意愿明顯下降。

也就是說(shuō)，如果一個(gè)城市購(gòu)房年齡結(jié)構(gòu)中，45歲以上的占比在逐漸上升，那意味著這個(gè)城市對(duì)房產(chǎn)消費(fèi)是需求不足的，拐點(diǎn)即將到來(lái)。

而根據(jù)專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，2016年海南樓市成交年齡結(jié)構(gòu)如下：

可以看到，21歲~40歲人群的合計(jì)占比達(dá)到67%，購(gòu)買(mǎi)力趨于年輕化，算是非常健康的指標(biāo)。

當(dāng)然，這些指標(biāo)要每年都看，畢竟海南這兩年房?jī)r(jià)漲得太厲害，超出了大多數(shù)人的收入增幅，不排除也會(huì)超出年輕購(gòu)房者的承受范圍。

拿三亞來(lái)說(shuō)，2016年末均價(jià)還不到1.5萬(wàn)，

但經(jīng)過(guò)近兩年猛漲，目前早已突破3萬(wàn)大關(guān)，兩年足足翻了一倍！

所以，判斷房?jī)r(jià)是否還有上升動(dòng)力，首先看人口是否持續(xù)凈流入，二要看購(gòu)房人口比例，40歲以下的年輕人口是否是購(gòu)房的主力軍。

警惕“炒作基因”90年代初，海南樓市可謂是全國(guó)樓市的標(biāo)桿，房?jī)r(jià)曾經(jīng)在兩年時(shí)間，從1000多元飆升到7、8000元，而北京才只有不到2000元。

緊接著，嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控就出來(lái)了，房企被暫停上市，嚴(yán)控信貸資金流入房地產(chǎn)，結(jié)果造成大量房企資金鏈斷裂，海南樓市迅速崩盤(pán)，價(jià)格也從七八千回落到2000元。

基于“天高皇帝遠(yuǎn)”的地理位置，有興趣的朋友可以查查近10年來(lái)的歷史走勢(shì)。

雖然目前一切良好，但需要警惕海南樓市的“炒作基因”。如果樓市持續(xù)過(guò)熱，又趕上階段性的調(diào)控加碼，也不排除會(huì)出現(xiàn)短暫的下跌。

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