佛山南海怡豐城“賣身”背后,“旺場不旺財”的尷尬
??近日,佛山明星外資商場——南海怡豐城“賣身”給中海地產(chǎn)的消息在業(yè)內(nèi)廣泛傳播。作為疫情期間的大宗零售商業(yè)物業(yè)交易,這樁買賣尤其惹人注目。
??南海怡豐城經(jīng)營狀況如何?其“賣身”前有何前兆?贏商網(wǎng)近日進行了現(xiàn)場實探。
??南海怡豐城是新加坡豐樹集團在中國打造的第二個怡豐城項目,建筑面積超12萬㎡,涵蓋地下負一層至地上四層,屬南海商業(yè)城的商業(yè)部分,后者是南海首個總面積超100萬㎡的大型城市綜合體,囊括住宅、商業(yè)、教育物業(yè)及辦公樓等多元業(yè)態(tài)。
圖片來源:戴德梁行
??據(jù)悉,南海怡豐城出租率常年超過90% ,輻射范圍超過3公里,自2014年開業(yè)至今,仍然是所在區(qū)域——南海平洲片區(qū)唯一一座大型購物中心。
??開業(yè)之初,項目便以“集購物、餐飲和娛樂為一體的一站式家庭生活購物中心”為定位,引入了多個佛山首店,如新加坡人氣西餐廳ASTONS中國內(nèi)地首店、香港本地老牌鳳城酒家內(nèi)地首店、MJSTYLE廣東首店等。
??但與開業(yè)彼時相比,項目如今的品牌“光環(huán)”已逐漸褪去。
??一來是曾經(jīng)首進佛山的小Q反斗城、Adidas、Hotwind、Balabala等品牌,不斷在當?shù)赝卣归_出新分店稀釋客流;二是在后續(xù)經(jīng)營中,項目未能保持“首店”吸引力,補充新的首店面孔,隨著昔日具有話題性的首店鳳城酒家撤場,以卜蜂蓮花、蘇寧易購、歡唱量版式KTV和英皇UA電影城為主力店的整體品牌陣容變得普通和常見。
南海怡豐城商場水牌,部分品牌有變動
??而在客群方面,在開門迎客的5年時間里,除了不斷聚焦家庭客群外,南海怡豐城也將年輕人納為重點客群之一。
??項目的品牌組合亦主要是圍繞家庭客群的核心需求設(shè)計,據(jù)贏商網(wǎng)在現(xiàn)場觀察,從商場1層至4層,均布局了相應(yīng)的兒童/教育品牌,并引入如美甲、生活館、家居等生活/服務(wù)業(yè)態(tài)品牌;適當增加年輕人喜歡的人氣品牌,尤其是吃貨最愛的餐飲業(yè)態(tài),餐飲占比從開業(yè)初期的30%逐漸提升至如今的超35%(按品牌數(shù)量)。
??不過,受到疫情影響,餐飲和兒童教育體驗業(yè)態(tài)正是當下受挫最嚴重的業(yè)態(tài)之一,贏商網(wǎng)在現(xiàn)場看到,除了負一層和一層絕大部分品牌開門營業(yè)外,2樓燈光昏暗,品牌的營業(yè)率不足30%,3樓和4樓除了餐飲店外絕大部分品牌處于熄火狀態(tài)。
L1絕大部分門店均處于正常營業(yè)狀態(tài)
其他樓層則有多個門店在閉館中,并且各個樓層均有一定的空鋪
??在疫情前,南海怡豐城人氣并不差,尤其是“停車三小時免費”的優(yōu)惠相當誘人,整體人氣完全秒殺附近另一座小型商場太港城,“太港城太小了,附近沒有別的商場去,我們一般都會來這里吃飯和看電影”,一位常逛南海怡豐城的初中生告訴贏商網(wǎng)。
??因為瞄準的是年輕人和家庭客群,項目的客群汐潮效應(yīng)亦比較明顯,不止一位商場門店員工告訴贏商網(wǎng)“晚上和周末比較多人”,白天人氣則相對普通。據(jù)了解,項目周末客流幾乎是工作日的2倍,“因為周末商場會做活動”上述人士強調(diào),據(jù)悉,項目幾乎每個周末都會在中庭舉辦相關(guān)的親子活動,吸引大量家庭客群聚集,可見項目營銷功力在線。
??但或許受限于周邊人群和品牌陣容未能激發(fā)出相應(yīng)消費欲望原因,商場客群的購買力并不高,“這個商場的消費是比較低的”有商場門店員工向贏商網(wǎng)透露。
??據(jù)贏商網(wǎng)大數(shù)據(jù)顯示,在南海怡豐城周邊半徑1公里范圍內(nèi)5.5萬居住人口中,55%以上為工薪一族;另外,在項目的客群結(jié)構(gòu)中,平洲玉器城的打工一族和學生群體也是重要組成,商場整體消費層級以大眾和普通消費為主。同時,因為品牌組合較為常見,南海怡豐城也難以吸引商圈外客群溢至本商圈,當?shù)乜腿旱摹疤湾X”意愿亦不高。
??總的來說,南海怡豐城手握了一張作為商圈唯一大型購物中心的好牌,但是表現(xiàn)卻是“旺場不旺財”,尤其是當初為了匹配核心客群而引入的餐飲和兒童教育業(yè)態(tài),在此次疫情期間受創(chuàng)嚴重。對于中海地產(chǎn)來說,這都是其接管后亟需解決的難題。據(jù)悉,中海地產(chǎn)現(xiàn)在已對多家門店啟動重新招商,南海怡豐城也將更名為“南海中海環(huán)宇城”(簡稱南海環(huán)宇城)。
??事實上,豐樹集團在中國的“撤退”路線早就有跡可循。首個怡豐城項目——西安怡豐城于2016年出售給印力集團,兩年后上海怡豐城也被賣給黑石集團,如今,隨著中海地產(chǎn)“接盤”南海怡豐城,豐樹集團在中國的三個怡豐城項目已悉數(shù)轉(zhuǎn)讓,目前其在中國的零售商業(yè)僅剩下寧波綜合開發(fā)項目。
??一退一進之間,留待著更多的商業(yè)故事等候續(xù)寫。關(guān)于中海地產(chǎn)對南海怡豐城的經(jīng)營升級,請留意我們的下篇報道。
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文章來源:贏商網(wǎng)
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