暴利下的“天價墓地”：連漲多年幅度堪比房價，最高賣20萬/平方

天壽陵園銷售人員展示的天荷園圖景。

青松蒼翠，碧草如洗。樹蔭下墓碑整齊有序排列，遠處依稀可見教堂頂著白色尖塔。

位于昌平的天壽陵園是北京面積較大的陵園之一，上風(fēng)上水的“環(huán)境牌”背后是不菲的價格：方舟園中，一套雙穴立碑墓地起售價42.98萬元。

“可以申請優(yōu)惠，但優(yōu)惠幅度有限?！?月1日，天壽陵園方舟園墓地銷售人員向新京報貝殼財經(jīng)記者介紹，近年來，墓地價格持續(xù)走高，每年以超過10%的平均漲幅不斷上揚，優(yōu)惠更是困難。

這只是墓地“人間真實”的一個掠影。上海至尊園銷售人員告訴記者，園區(qū)最低報價11萬元，其余墓區(qū)價格“上不封頂”。價格最高的墓地按面積銷售，每平方米單價20萬元。盡管如此，價格仍在上行，在銷售人員口中將其形容為“和房價一樣，一直在漲?！?/p>

近期，“墓地貸”一事雖然以取消畫上句號，但“首付兩成、最高能貸款20萬元”再度將“天價墓地”推至臺前。上月底，目前我國最大的殯葬服務(wù)提供商福壽園發(fā)布2020年度業(yè)績報告，墓園服務(wù)支撐了其八成收益，2020年在售出墓地減少的情況下，價格繼續(xù)水漲船高。新京報貝殼財經(jīng)記者粗略計算，其經(jīng)營性墓地均價達到10.77萬元。

而早在2018年，福壽園上半年每賣出一座可比較的經(jīng)營性墓地，就可以獲得10.52萬元收益，2017年同期，每座經(jīng)營性墓地的收益為9.39萬元。墓地價格起飛助推其業(yè)績穩(wěn)步向上，從2010年上市至今，福壽園營業(yè)收入、凈利潤均已連漲10年。

對此，中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所副研究員單菁菁在接受貝殼財經(jīng)記者采訪時表示，我國“死者為大”的傳統(tǒng)喪葬文化一定程度上影響墓地價格上漲，但市場炒作進一步抬高價格。中國老齡研究所副主任黨俊武則表示，堅持“墓葬不炒”是遏制“天價墓地”出現(xiàn)以及防止墓地價格上漲過快所必須堅持的原則。

天壽陵園銷售人員出示的售價圖，陵園內(nèi)京華園一套雙穴立碑墓地售價32萬-37萬元。

上不封頂

高價墓地按平方米銷售，“十幾萬、100多萬、200多萬都有”

“以昌平為例，最便宜的公墓4萬元-5萬元起不等，貴的14萬元起?！必悮へ斀?jīng)記者咨詢墓地價格時，北京公墓網(wǎng)一名墓地銷售人員介紹道。

記者瀏覽這一網(wǎng)站看到，昌平區(qū)共有10家墓園，其中，天壽陵園墓地售價從幾萬元到數(shù)十萬元不等，最高可達40萬-50萬元。

天壽陵園為北京市面積較大的陵園之一，占地約600畝。官網(wǎng)顯示，墓地產(chǎn)品包括京華園、歸園、天荷園等墓園共10種，價格從6.58萬元到25.98萬元不等。京韻園、方舟園、軍魂園、龍頜園、御松園五個陵園價格面議。

低價墓地似乎只停留在官網(wǎng)，銷售人員口中，在售的墓地價位遠高于此。

“每個陵園都是分區(qū)域銷售，一個區(qū)域銷售完后，再銷售另一片區(qū)?！庇浾邠芡ㄌ靿哿陥@電話后銷售人員介紹，目前，天壽陵園在售的共有念慈園、京韻園、京華園、天荷園、歸園、軍魂園六個園區(qū)。其中，歸園售價最低，是今年新開發(fā)的片區(qū)，最低價格為149800元，念慈園售價在18萬-19萬元之間，天荷園售價為25萬-30萬元不等，其余園區(qū)價格均在30萬元之上。

這位銷售人員透露，位置、格局，決定了墓地價格高低。交通條件、陵園環(huán)境、風(fēng)水位置、墓地占地面積，乃至墓碑和墓基的用材、雕刻工藝都是影響墓地價格的重要因素。幾十萬元的墓地，風(fēng)水、服務(wù)、綠化能與普通墓地產(chǎn)生明顯差距。

據(jù)了解，北京的墓地分為公益性公墓和經(jīng)營性公墓兩種，審批分為市民政局審批和區(qū)民政局審批。上述銷售人員表示，由于國家對墓地管控嚴(yán)格，北京墓地的緊缺性顯而易見，價格以每年平均超過10%的漲幅不斷上揚。

此后，記者咨詢了位于懷柔區(qū)的九公山陵園，這是經(jīng)北京市民政局批準(zhǔn)成立的大型綜合性公墓。官網(wǎng)顯示，園區(qū)包括英雄紀(jì)念園、善壽園、天主教、功澤園、福澤園、承澤園六大墓區(qū)。銷售人員向貝殼財經(jīng)記者介紹，九公山陵園屬公益性陵園，起價較低，雙穴五萬八起售，根據(jù)風(fēng)水位置，在“龍頭”方位價格為二三十萬元。

“每個陵園在什么時候漲價，漲多少幅度都不一定。墓地的漲幅由市場決定，沒有規(guī)律可循。當(dāng)市場有需求，產(chǎn)品少，資源緊缺，勢必會漲價?！变N售人員表示，墓地市場土地供給不足的現(xiàn)狀，讓經(jīng)營性墓地價格上漲變得“合情合理”。

“在北京，墓地不是商品，購買之后不能出售?！倍嗝N售人員反復(fù)強調(diào)，對于最終售價，可以談。價格都是陵園的實地報價，可以申請優(yōu)惠，但具體折扣得等到“陵園具體選位置”時再商量。

在北京購買墓地分為一次性現(xiàn)結(jié)與定金—尾款兩種結(jié)算方式。記者打了幾家陵園聯(lián)系電話，工作人員均表示，不存在“墓地貸”，所有款項要在半個月之內(nèi)結(jié)清。

“現(xiàn)在北京的墓地價格太高了，要么就是環(huán)境不是很理想?！庇质且荒?a href='/qingmingjie/' target=_blank>清明節(jié)，任菲（化名）告訴記者，近年來在河北買墓的北京人不在少數(shù)。

貝殼財經(jīng)記者采訪中詢問了低價墓地，幾名銷售人員推薦了“河北懷來中華永久陵園”，雙人立碑墓地起價26800元。

中華永久墓園是河北省最大的陵園，屬河北省民政廳批準(zhǔn)成立，占地1000畝。北京公墓網(wǎng)顯示，陵園根據(jù)以樹葬、綠化葬為代表的“藝術(shù)立碑”到傳統(tǒng)立碑，共分為16種產(chǎn)品，價格在8800元到6萬元不等。

相比這兩地，在寸土寸金的上海，墓地自然難逃“天價”標(biāo)簽。貝殼財經(jīng)記者咨詢了上海至尊園，其共有至善園、寧祥園、靜園、煙雨園等十五個不同價位的墓區(qū)。銷售人員介紹，園區(qū)最低報價為靜園21區(qū)的墓地，售價11萬元，其余墓區(qū)價格“上不封頂”。“十幾萬、二十幾萬、三十幾萬、100多萬200多萬都有?！?/p>

“價格最高的在煙雨園，按客戶購買墓地面積計價。圈地5平方米，每平方米單價為20萬元?！变N售人員稱。

記者據(jù)此計算，購買該墓地需要花費百萬。

此外，銷售人員介紹，該墓地5平方米和10平方米的單價不同，但差價也不是很大，每平方米單價在19萬元-20萬元之間。盡管如此，園區(qū)價格每年都在上漲，“可能是1千，可能是1萬，就和現(xiàn)在的房價一樣，一直在漲?！?/p>

上海至尊園位于青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)，官網(wǎng)顯示，上海至尊園實業(yè)集團股份有限公司于2004年9月16日經(jīng)上海市民政局批準(zhǔn)成立，2005年初對園區(qū)進行規(guī)劃建設(shè)，2008年正式對外銷售，總投資規(guī)模逾億元人民幣。

自建園以來，上海至尊園歷任中國殯葬協(xié)會第五屆、第六屆理事單位、第七屆常務(wù)理事單位；任上海殯葬行業(yè)協(xié)會第四屆理事單位、第五屆核心理事及副秘書長單位，并于2016年成為中國首家登入國內(nèi)資本市場的殯葬企業(yè)。

拉高業(yè)績

福壽園凈利潤連漲10年，墓地均價漲至10.77萬元

墓地價格居高不下并非個例，而背后公司則賺的盆滿缽滿。

我國目前最大的殯葬服務(wù)提供商福壽園，運營的墓園和殯儀設(shè)施位于全國16個省的主要城市、直轄市和自治區(qū)。3月26日，福壽園發(fā)布2020年度業(yè)績報告。報告期內(nèi)，福壽園實現(xiàn)營業(yè)收入18.92億元，同比增長2.35%。歸屬股東凈利潤6.20億元，同比增長7.2%。

從具體收益來看，福壽園的收入主要來自于三個方面：墓園服務(wù)、殯儀服務(wù)、其他服務(wù)，2020年占比分別為83.4%、13.4%、4.4%。

2020年，福壽園的殯葬服務(wù)收益出現(xiàn)下滑，從此前2.56億元下降至2.53億元，不過，公司墓園服務(wù)由此前的15.51億元增長到了15.79億元，彌補了收益上的微跌。此外，公司的其他服務(wù)從5321.6萬元增長到了8407.2萬元。

值得注意的是，支撐了福壽園八成收益的墓園服務(wù)，2020年雖然賣得少了，但價格繼續(xù)上漲。

2020年，福壽園的經(jīng)營性墓地數(shù)量為13083個，收益為14.08億元，記者據(jù)此計算，其經(jīng)營性墓地均價達到10.77萬元，而在2019年時，福壽園的經(jīng)營性墓地數(shù)量為13539個，收益為13.88億元，均價10.26萬元。

福壽園表示，2020年，公司的經(jīng)營性墓地銷售服務(wù)收益較上年度增加人民幣約2千萬元或1.4%，其中銷售數(shù)量減少456座或約3.4%，平均銷售單價增加約5%。

2020年，可比較墓園的經(jīng)營性墓地銷售服務(wù)收益較上年度減少人民幣約2930萬元或2.1%，其中銷售數(shù)量減少1452座或約10.7%，平均銷售單價上升約9.7%。

值得一提的是，從收益明細來看，2020年，上海為福壽園貢獻了8.60億元收入，占比達到46.9%；河南為福壽園貢獻了1.23億元收入，占比達到6.7%；重慶、安徽、山東的收益占比分別為4.2%、9.7%和5.1%。

從2010年上市至今，福壽園的營業(yè)收入、凈利潤均已連漲10年。

2015年至2020年期間，福壽園的營業(yè)收入分別達到11.08億元、12.68億元、14.77億元、16.51億元、18.51億元、18.93億元，凈利潤分別達到2.84億元、3.39億元、4.17億元、4.88億元、5.79億元、6.20億元。

而從毛利來看，福壽園2015年至2020年毛利分別為8.60億元、10.02億元、11.85億元、10.08億元、11.66億元、12.28億元。僅2018年出現(xiàn)下滑，其余年份均為增長。

可觀的業(yè)績下，福壽園持續(xù)擴張。

2020年，福壽園投資活動所用的現(xiàn)金凈額為人民幣11.92億元，主要包括收購附屬公司、墓園及殯儀館的運營權(quán)以及其他投資而支付人民幣約5.11億元，為取得土地使用權(quán)支付人民幣約8260萬元，其中包括位于遼寧省錦州市的一幅墓園用地以及位于廣西防城港市的一幅墓園用地等。

福壽園表示，截至2020年12月31日，公司正在運營的墓園達30座（包含2座托管運營），尚處籌備或建設(shè)中的墓園3座。

殯儀板塊方面，2020年6月，福壽園完成了收購貴州省金沙縣福澤殯葬有限責(zé)任公司80%的股權(quán)，目前正依據(jù)福壽園全新的理念進行局部的改造和運營。7月，福壽園簽約收購哈爾濱明西園公墓有限責(zé)任公司的100%股權(quán)，收購已告完成。作為集團在黑龍江省的首個拓展項目，助力集團在東北地區(qū)開拓一個極具地理優(yōu)勢的市場服務(wù)據(jù)點。

9月，福壽園與江西省瑞昌市民政局簽約殯儀館選擇性服務(wù)專案。10月，福壽園達成戰(zhàn)略合作，將全面參與廣西殯葬改革和建設(shè)，集團與中國中福實業(yè)集團有限公司擬投資約100億元人民幣，在廣西各地選址建設(shè)一批殯葬服務(wù)設(shè)施。

此后的11月，福壽園成立了濱州福壽園實業(yè)有限公司作為全資子公司與濱州市政府簽約籌建濱州的殯葬一體化項目。12月，福壽園與安徽省巢湖市民政局、市殯葬服務(wù)中心簽約殯儀館選擇性服務(wù)專案。

不過，相比于港股殯葬業(yè)上市公司福壽園業(yè)績斐然，A股殯葬業(yè)上市公司明顯遜色。

同花順數(shù)據(jù)顯示，A股以殯葬業(yè)為主營業(yè)務(wù)的上市公司曾經(jīng)有兩家，其中一家是福成股份，另一家是ST華嶸。

公司2019年報顯示，ST華嶸（當(dāng)時名為*ST仰帆）實現(xiàn)營業(yè)收入2326.78萬元，凈利潤287.08萬元，歸屬于上市公司股東的凈利潤為326.38萬元。ST華嶸擁有一家子公司——福澤園(北京)文化發(fā)展有限公司，該公司從事墓地代理銷售及殯葬服務(wù)。

公司稱，在殯葬業(yè)務(wù)上，2020年福澤園公司將繼續(xù)強化墓園代理銷售業(yè)務(wù)。 2019年，福澤園公司與多家陵園簽訂了代理銷售協(xié)議，墓園代理銷售占公司業(yè)務(wù)收入的60%以上。 2020年爭取簽訂北京周邊更多陵園的代理銷售，實現(xiàn)業(yè)務(wù)規(guī)模的擴大。此外，公司會爭取簽訂獨家代理銷售、禮儀服務(wù)等業(yè)務(wù)。

然而，公司2020年6月30日公告顯示，公司與關(guān)聯(lián)方武漢新一代科技有限公司簽署了關(guān)于轉(zhuǎn)讓福澤園(北京)文化發(fā)展有限公司100%股權(quán)的協(xié)議書，雙方確定的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格為303.61萬元。公司稱，本次福澤園公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后，有助于公司更好地聚焦主業(yè)，增強上市公司的可持續(xù)經(jīng)營能力。

截至4月1日，ST華嶸未能公布2020年報，只是預(yù)計公司2020年實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤增加 670 萬元到870 萬元，同比增加203%-263%，而公司業(yè)績預(yù)增的原因是建筑類子公司納入合并報告范圍，該子公司全年實現(xiàn)凈利潤1400萬元。

此后，福成股份成為了A股唯一一家主營業(yè)務(wù)包括殯葬業(yè)的上市公司，然而2020年，福成股份業(yè)績未能實現(xiàn)增長。

福成股份2020年報顯示，公司實現(xiàn)營業(yè)收入10.86億元，同比減少24.92%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤1.21億元，同比減少42.37%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的扣非凈利潤8174.03萬元，同比減少35.84%。

據(jù)介紹，福成股份于2015年通過定增方式收購大股東旗下三河靈山寶塔陵園，2018 年公司以現(xiàn)金方式收購湖南韶山天德福地陵園。三河靈山寶塔陵園位于北京大七環(huán)與京秦高速交會口，得天獨厚的地理位置，給京津冀客戶提供良好的服務(wù)標(biāo)的和服務(wù)條件。

福成股份表示，業(yè)績下降主要是新冠肺炎疫情對餐飲業(yè)和殯葬行業(yè)影響較大。殯葬行業(yè)上，客戶入園率下降很大，連祭祀也大多采取線上云祭祀方式。

行業(yè)規(guī)范

供求催生“天價”墓地，專家：應(yīng)堅持“墓葬不炒”

盡管業(yè)績不盡如人意，但記者注意到，2020年福成股份的殯葬服務(wù)業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入8238.59萬元，營業(yè)收入同比減少55.47%，毛利率81.01%，比上年同比減少6.13個百分點。

這一行業(yè)高毛利率曾被外界詬病，并讓高價成為監(jiān)管的焦點。

2018年9月，民政部公布《殯葬管理條例（修訂草案征求意見稿）》（以下簡稱《征求意見稿》），將原條例的6章24條擴充為8章57條，這是條例施行21年來首次大幅修改。

條例修改劍指墓位價格貴、殯葬商品和服務(wù)價格虛高等。在價格方面，《征求意見稿》稱公益性公墓、骨灰堂的墓位、格位價格實行政府定價并動態(tài)調(diào)整。經(jīng)營性公墓的墓位用地費和維護管理費實行政府指導(dǎo)價。此外，在占地方面新政明確，安葬骨灰的獨立墓位占地面積不得超過0.5平方米，合葬墓位的占地面積不得超過0.8平方米。安葬遺體的墓位（含合葬墓位），占地面積不得超過4平方米。墓碑高度不得超過地面0.8米。

這在A股和港股均引發(fā)了蝴蝶效應(yīng)，《征求意見稿》發(fā)布后的交易日，福壽園在香港收盤股價大跌23.35%，創(chuàng)下公司有史以來最大跌幅。A股的福成股份下跌0.92%。

緊接著，福壽園緊急發(fā)布澄清公告稱，公司董事會注意到公司股價及股份成交量出現(xiàn)不尋常變動，《征求意見稿》的發(fā)布旨在加強殯葬行業(yè)的管理，推進殯葬改革，規(guī)范殯葬行為，滿足公民殯葬需求，維護逝者尊嚴(yán)和公共利益。

發(fā)布澄清公告后，福壽園股價回升，但從資本市場第一反應(yīng)來看，民政部劍指高價公墓讓投資者為福壽園捏了把汗。

早在2017年，福壽園獲得毛利11.85億元，當(dāng)年獲得營業(yè)收入（年報中為收益）14.77億元，由此計算當(dāng)年毛利率達到80.23%。而在2016年，福壽園毛利10.02億元，營業(yè)收入12.68億元，毛利率為79.1%。相較之下，福壽園在毛利率高企的基礎(chǔ)上仍增長了1個百分點。

貝殼財經(jīng)記者注意到，在民政部官網(wǎng)的“留言咨詢”欄目中，有基層殯葬工作人員提問，何時能出臺《殯葬管理條例（修改意見送審稿）》。2021年1月19日，民政部回應(yīng)，已于2018年11月報送國務(wù)院，轉(zhuǎn)交司法部辦理，具體出臺時間根據(jù)其工作安排確定。

對于墓地價格飆漲，中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所副研究員單菁菁告訴貝殼財經(jīng)記者，背后的底層邏輯在于供求關(guān)系。

單菁菁表示，隨著城市的快速發(fā)展，人口集聚，規(guī)模擴張，當(dāng)前城市建設(shè)用地正面臨越來越緊張的趨勢?！霸谟玫鼐o張，供不應(yīng)求的環(huán)境下，其中又有一些私人墓地的持有方、中間商抬高價格，加上市場炒作，有可能進一步抬高墓地價格?！?/p>

此外，我國“死者為大”的傳統(tǒng)喪葬文化也在一定程度影響墓地價格上漲。隨著人口不斷增加，土地資源日益稀缺，墓地價格的上漲直接導(dǎo)致在一些地區(qū)“葬不起”“喪事難辦”“死人和活人爭地盤”等現(xiàn)象。

據(jù)民政部2020年第四季度新聞發(fā)布會數(shù)據(jù)，“十四五”期間，全國老年人口將突破3億，將從輕度老齡化邁入中度老齡化。2019年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報顯示，中國每年的死亡人口在1000萬人左右。

“殯葬事業(yè)是關(guān)系到每一個人的重大事件，應(yīng)當(dāng)?shù)玫饺鐣匾暋！敝袊淆g研究所副主任黨俊武接受貝殼財經(jīng)記者采訪時表示，堅持“墓葬不炒”是遏制“天價墓地”出現(xiàn)以及防止墓地價格上漲過快所必須堅持的原則?！皯?yīng)該堅持這個概念，對殯葬事業(yè)進行深化改革，這也是對現(xiàn)階段中國步入老年社會未雨綢繆的戰(zhàn)略性舉措?！?/p>

黨俊武認(rèn)為，應(yīng)明確區(qū)分殯葬事業(yè)與產(chǎn)業(yè)?！翱梢詾闅浽岬漠a(chǎn)業(yè)化留出一些空間，但要以人民為中心，以絕大多數(shù)人民利益為中心，以發(fā)展殯葬事業(yè)為核心?！彼ㄗh政府部門應(yīng)出臺殯葬事業(yè)5年中長期規(guī)劃，在殯葬的定價上施行普惠性政策，讓老百姓吃定心丸，避免“葬不起”等現(xiàn)象的發(fā)生。

他認(rèn)為，生態(tài)殯葬應(yīng)與死亡教育共同進行?！爸挥袕母细淖儗λ劳龅挠^念，才能真正創(chuàng)造、倡導(dǎo)、探索新的殯葬形式?！?/p>

對此，單菁菁建議，推廣以樹葬、花葬、骨灰深埋等為代表的生態(tài)殯葬，是節(jié)約土地資源、減輕家庭經(jīng)濟負(fù)擔(dān)、控制殯葬業(yè)市場行之有效的一種方式。

“要通過媒體，網(wǎng)絡(luò)等宣傳途徑，讓更多的人接受與自然相融合，接受生態(tài)殯葬，從而解決目前尖銳的主要矛盾?！眴屋驾颊f。

來源：新京報

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