開街8年大調(diào)整 成都寬窄巷子很可能變到你都不認(rèn)得?!
“寬巷子不寬，窄巷子不窄”。寬窄，既是建筑形態(tài)，又是文脈印記。在寬窄之間，文、商、旅三者相互融合，鑄造出了成都的城市名片——寬窄巷子。
去采訪當(dāng)天，成都下起了小雨，寬窄巷子游人不減，撐傘走過似乎更添戴望舒《雨巷》的意趣。但這意趣又并非寂寥、凄清，而是被游人、商販烘托出的詩意的人間煙火氣。8年時光沖刷，這樣的詩意年年月月，不知感染了多少人。
就著巷內(nèi)喧囂的人語，剛出差考察歸來的成都少城建設(shè)管理有限公司副總經(jīng)理冉紅山接受了贏商網(wǎng)的專訪，分享寬窄巷子8年來的成長與運營經(jīng)驗。希望這個成都知名文商旅項目的“寬窄之道”，能為當(dāng)下的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供思考方向和借鑒意義。
寬窄巷子
在冉紅山看來，一個典型的文旅商項目應(yīng)該是文化與商業(yè)的緊密結(jié)合，“ 以文化為魂、商業(yè)為表現(xiàn)、特色建筑為載體，具備一定的旅游體驗功能?！倍鴮捳镒幼鳛槌啥嘉ㄒ贿z留下來的清朝古街道，不僅是“千年少城”的歷史遺跡，更是成都文化的傳承映照。自然，擁有文商旅屬性的寬窄巷子重點也落在“文”上面。
與一般盒子形態(tài)的綜合體或類似春熙路的商業(yè)街區(qū)不同，文商旅項目整體更具特色鮮明的文化氣質(zhì)。即使是建筑細(xì)節(jié)，也能彰顯當(dāng)?shù)氐娜宋奶厣??；谶@樣的前提，寬窄巷子的改造遵循“修舊如舊，落架重修”的原則。對老建筑進行修復(fù)，力求盡可能地保留古建筑，還原歷史建筑的本真。因此，“寬窄巷子的建筑不同于其他地方的仿古建筑，這里的一磚一瓦，每個院落的格局，都是對歷史的還原，體現(xiàn)了老成都歷史文化街區(qū)的整體形象?！?/p>
在冉紅山的眼里，“寬窄巷子既是傳統(tǒng)的也是現(xiàn)代的。”正是因為堅持歷史文化保護與商業(yè)開發(fā)相結(jié)合，三態(tài)融合的平衡模式，才使得寬窄巷子在歷史建筑、文化傳承和商業(yè)經(jīng)營方面有機統(tǒng)一，讓歷史文化與當(dāng)下生活完美對接和融合——既是歷史風(fēng)貌的呈現(xiàn)和體驗，又是當(dāng)下的日常生活之地。冉紅山說：“ 寬窄巷子就是體現(xiàn)成都生活精神傳承和延續(xù)的’成都生活標(biāo)本’。”他希望，在成都這座移民城市，所有人都能在寬窄巷子切身感受到老成都的味道。而這也是寬窄巷子相較于成都其他文商旅項目的優(yōu)勢所在，“本身文脈就是不可替代的”。
業(yè)態(tài)：堅守調(diào)性 名片打造與文創(chuàng)孵化并行
為了保證業(yè)態(tài)與項目相一致的調(diào)性，寬窄巷子的招商有時候甚至?xí)奚恍┯?除了星巴克幾乎沒有引進任何大品牌，傾向扶持的本土企業(yè)也需具有獨創(chuàng)性。對此，冉紅山如此解釋：大企業(yè)畢竟有完善的機制，企業(yè)文化是外來的，為了適應(yīng)全球經(jīng)營的需求會把當(dāng)?shù)氐臇|西削弱。而他卻更希望寬窄巷子能讓人看到獨一無二的東西，不像一般商場大部分品牌都差不多。此外，由于寬窄巷子70%的物業(yè)屬于文旅集團，只有30%屬于原住民，因此項目方可以主導(dǎo)項目物業(yè)基本符合當(dāng)?shù)匚幕膫鞒小?/p>
冉紅山告訴贏商網(wǎng)， 寬窄巷子的業(yè)態(tài)布局大部分為復(fù)合型業(yè)態(tài)，以休閑餐飲零售為主，并輔以少量的精品客棧。大概占比情況為： 餐飲50%，客棧10%，零售20%，茶和咖啡10%左右。此外，業(yè)態(tài)更強調(diào)體驗性，因為“每種業(yè)態(tài)都應(yīng)該是一種文化的表達和傳承?！?嚴(yán)格的招商加上物業(yè)的把控、多元化的經(jīng)營模式，使得寬窄巷子成為了國內(nèi)歷史文化商業(yè)街區(qū)標(biāo)桿，也成為了成都乃至四川的“名片”；同時，也在某種意義上成為文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)及品牌的孵化平臺。這或許也是其自詡“業(yè)態(tài)管理比同類項目更有高度、品質(zhì)把握更好”的底氣。
寬窄巷子
理念：驅(qū)動運營的“三駕馬車”缺一不可
談及寬窄巷子的運營理念，冉紅山認(rèn)為， 主要是文化與商業(yè)結(jié)合、業(yè)態(tài)的準(zhǔn)確定位、專業(yè)化管理模式：
首先，歷史文化保護區(qū)既是珍貴的文化資源，又是重要的經(jīng)濟資源， 將歷史文化保護與商業(yè)開發(fā)相結(jié)合， 在挖掘其文化內(nèi)涵、保留其歷史風(fēng)貌的基礎(chǔ)上進行旅游和商業(yè)開發(fā)，既傳承、再現(xiàn)、宣傳了歷史文化與文明，有效促進了城市歷史街區(qū)的風(fēng)貌保護，又形成了新的經(jīng)濟增長點。
其次，業(yè)態(tài)的準(zhǔn)確定位是文化旅游業(yè)發(fā)展的首要條件。寬窄巷子項目對原有建筑進行的恢復(fù)性、保護性建設(shè)，體現(xiàn)了老成都?xì)v史文化街區(qū)的整體形象。在產(chǎn)業(yè)布局上，面對更廣闊的市場和更大范圍內(nèi)的服務(wù)人群，既發(fā)展具有濃厚傳統(tǒng)文化色彩的餐飲、娛樂產(chǎn)業(yè)，又發(fā)展西式風(fēng)格和現(xiàn)代風(fēng)格的特色餐飲、現(xiàn)代藝術(shù)展示等，不同年齡、不同層次、中外各地游客都可以在這里找到共鳴點，這種生態(tài)和文化的多元使得寬窄巷子成為更多的旅游群體、現(xiàn)代城市消費群體的“目的地”。
最后，專業(yè)管理是文化旅游商業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要保障。文化旅游產(chǎn)業(yè)是特殊的產(chǎn)業(yè)，既要經(jīng)營產(chǎn)業(yè)，又要保護資源，對文化旅游產(chǎn)業(yè)集聚地進行綜合性、專業(yè)化的管理，才能實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。寬窄巷子的領(lǐng)導(dǎo)團隊（過去和現(xiàn)任）大都出自成都市委宣傳部、文化局等機關(guān)單位，文化理念方面有較高層次。而且，寬窄巷子的打造還參考了歷史、文化、藝術(shù)、建筑、考古等多方面專家學(xué)者的意見與建議。
現(xiàn)狀：2015年營業(yè)額3.5億 開業(yè)率100%
目前，寬窄巷子在項目定位的基礎(chǔ)上保證了巷內(nèi)業(yè)態(tài)符合自身的整體定位和文化特色，運營模式主要采取招商、租賃及部分聯(lián)營的模式。據(jù)冉紅山介紹：“寬窄巷子整個街區(qū)的營業(yè)額呈逐年上升并趨于平穩(wěn)的趨勢，2009年度約0.9億元， 2015年達到3.5個億； 從2016年來看，街區(qū)平均每月營收2340萬。開業(yè)率達到了100%?！?/p>
這樣的數(shù)據(jù)變化的確令人欣喜。但是，冉紅山仍然表示，寬窄巷子“幾乎不可復(fù)制”。因為涉及的投入非常大，即便如寬窄巷子，在政府大力扶持的情況下，才從去年開始勉強實現(xiàn)收支平衡，實現(xiàn)約1000-2000萬的較大盈利。而且，這還得基于兩方面的原因：隨著項目的成熟，租金逐漸在提高；然后剛好遇到降息周期，利率水平降低。如果排除這兩種因素，項目仍將處于盈虧平衡邊緣。
所以，在冉紅山看來， 一個文商旅項目的社會效益遠大于經(jīng)濟效益，以政府為投資主體才是成功的關(guān)鍵。因為民營企業(yè)對資本的回報有一定要求，而一個文商旅項目可能會有長達20多年的回報期，對應(yīng)的收益遠遠低于銀行的貸款利息，民間資本不可能承受，除非有其他回報。
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調(diào)整：3年租期常規(guī)調(diào)整 8年成長亟待升級
由于寬窄巷子與品牌商戶的租約通常是為期三年，因此項目方的常規(guī)調(diào)整周期也是3年。在此期間，項目方會對各品牌商戶進行定期考核評分，根據(jù)考核情況首先建議品牌自行調(diào)整，如若到期仍不達標(biāo)則徹底淘汰出局。當(dāng)然，這之外也有市場的大浪淘沙。比如13年高端餐飲行業(yè)的重創(chuàng)就逼走了許多的高端餐飲品牌。
實際上，在本次采訪一開始冉紅山就談到，每一個項目都有一定的生長周期，發(fā)展到一定階段總會遭遇瓶頸。因此，為了更好地跟上時代的步伐、滿足消費者的新需求。 走到8周年的時間節(jié)點，寬窄巷子將開啟一場大調(diào)整行動。不僅邀請了于項目打造之初參與進來的同樣陣容的專家，更還請來不少90后新生代，包括一些有創(chuàng)意的年輕設(shè)計師、創(chuàng)意者，還有大投行，多方齊聚，共同會診寬窄巷子的發(fā)展前景與方向。
過去，寬窄巷子以三個巷子的不同定位來體現(xiàn)成都的文化與生活氛圍：閑在寬巷子、品在窄巷子、泡在井巷子。據(jù)此定位，業(yè)態(tài)布局也有相對應(yīng)的安排：餐飲、茶藝等在寬巷子體現(xiàn)悠閑的老成都生活，西餐、咖啡等落戶窄巷子里的西洋建筑，酒吧、小吃則與井巷子共同營造成都的慢生活時尚氛圍。
但本次調(diào)整，這些定位將重新被審視，現(xiàn)有業(yè)態(tài)也將重新規(guī)劃。據(jù)了解，目前寬窄巷子也在積極推進互聯(lián)網(wǎng)+的項目。未來，一走入寬窄巷子你就能通過手機找到自己想要的東西，購物、查詢、語音導(dǎo)航……寬窄巷子也將加入智慧街區(qū)行列。
成都少城建設(shè)管理有限公司副總經(jīng)理 冉紅山
最初，寬窄巷子的改造只是基于舊城改造、以住為目的，但文化與歷史終究賦予了它更深刻的意義。在文化之中植入商業(yè)，以商業(yè)體現(xiàn)文化，從而順勢帶動旅游，一切圍繞文化調(diào)配。由此，寬窄巷子的市井氣才不會是讓人厭惡的俗氣，反倒是令人倍感親切與舒適的情懷。毫無疑問，寬窄巷子的成功得到了成都城市文化的哺乳。但在未來的日子里，如何讓項目跟上城市發(fā)展的節(jié)奏，在新的機遇下繼續(xù)繁榮下去，也是擺在項目方面前的一個重要課題。
盡管寬窄巷子已然不可復(fù)制，但其打造經(jīng)驗與運營模式卻可以在別處持續(xù)煥發(fā)生命力。尤其當(dāng)寬窄巷子的收入與盈利達到一個相當(dāng)?shù)?a href='/jingdian/94787' target=_blank>高點，作為項目打造方的文旅集團必須得轉(zhuǎn)變思路。據(jù)冉紅山透露，文旅集團目前已將寬窄巷子的理念和經(jīng)驗帶出了成都，比如沈陽康平縣大遼圣市商業(yè)街、汕頭永平路商業(yè)步行街、湘潭市窯灣歷史文化街區(qū)，以及新近簽約的合肥項目等。未來，“項目外拓”將成為文旅集團的下一個業(yè)務(wù)支柱。假以時日，該項業(yè)務(wù)對集團總收入的占比將大大提升，成為主營業(yè)務(wù)。從此種意義上說，寬窄巷子也將實現(xiàn)在全國各處的生長……
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作者 安青
圖片來源：寬窄巷子
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