獨家起底綠地進軍石家莊：砸了豈止5000萬?玩的豈止是豪宅摩天樓
這可不是搜狐焦點杜撰的。4月26日，兩個信源幾乎同時傳出了這一消息。首先是名為“綠地集團京津事業(yè)部”的微信公眾號（公眾號主體為北京綠地京華置業(yè)有限公司），在披露當日在京舉行的“2016綠地集團京津冀產品發(fā)布會”時宣布，包括“綠地中山公館”在內的五個新項目將于2016年進入市場。同日，中國新聞網發(fā)布了題為《綠地進駐石家莊核心區(qū) 未來將全面布局環(huán)首都區(qū)域》的新聞稿，并由綠地集團京津事業(yè)部總經理助理、河北公司總經理王立生宣布了綠地進軍石家莊的消息。
從此前的風傳到今天的坐實，這家位列2016年中國房企“探花”位置和2015年世界企業(yè)500強第258位，2015年銷售額突破2000億元的巨頭（真正意義上的），終于在石家莊房地產市場邁出了她的第一步。
下面，將是綠地在石家莊這“第一步”的純干貨，請大家屏住呼吸，一個一個來看。
為了方便大家全景了解前述消息的方方面面，搜狐焦點先把前述兩個信源“撈干的”列在下面：
1、綠地將借此次進軍石家莊，拉開深耕河北的序幕，這對綠地來說具有戰(zhàn)略意義。
2、綠地將采取項目收購的形式進入石家莊市場。
3、綠地在石家莊的第一個項目，案名為“綠地中山公館”，位于市區(qū)的核心地段，將是包括高檔住宅、甲級寫字樓、文化長廊在內的綜合項目，主推高檔住宅產品，并將于五、六月面向市場。
4、綠地發(fā)現在石家莊有著巨大的發(fā)展機會，且不局限于房地產業(yè)務，還包括大基建、大金融、大消費三個領域，并有與當地政府合作的機會。
已公開披露的“干貨”有了，下面是搜狐焦點獨家披露的“干貨”：
一、項目收購：收購誰？
搜狐焦點掌握的兩個獨立信源均證實，綠地已經出資5000萬元人民幣，完成了石家莊中迪房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱“中迪”）的收購工作。沒錯，就是曾隸屬于青鳥控股集團，成功開發(fā)中山華府的中迪。
搜狐焦點獨家獲取的資料顯示，中迪的股東已經變更為北京綠地京城置業(yè)有限公司，原有的青鳥控股集團和浙江開爾制衣已經退出。公開資料顯示，北京綠地京城置業(yè)有限公司注冊資本超過17億元，投資人為“綠地地產集團有限公司”。此外，中迪目前的法定代表人是歐陽兵，監(jiān)事為曹玉霞。公開資料顯示，前者系綠地集團京津事業(yè)部總經理、北京綠地京城置業(yè)有限公司董事長，后者系京津事業(yè)部辦公室主任、北京綠地京城置業(yè)有限公司監(jiān)事。上述股權和人員變更，是在4月21日完成的。
根據搜狐焦點目前掌握的信息，中迪手握的土地和項目應以中山華府為主，也就是說，綠地所提到的“項目收購”，應是指收購中迪和中山華府。
二、項目規(guī)劃：蓋什么？
從前述“干貨”來看，綠地已經初步完成了對在石家莊第一個項目的規(guī)劃設計工作，連案名、業(yè)態(tài)和入市時間都寫得明明白白。那么，自2011年9月10日首次開盤至今，入市已五年的中山華府，還有地嗎？
答案是肯定的。據前述獨立信源提供的信息顯示，中山華府還有地塊尚待開發(fā)，大致位于中山華府項目的西北一側，面積在10萬平方米左右，并臨近中山東路和待建的新勝利大街。
公開信息顯示，中迪分別在2010年3月和2012年12月分兩次，以5.09億元和8.02億元摘下現有中山華府地塊。綜合前述獨立信源和地塊信息，搜狐焦點判斷，綠地此次吃進的地塊應是在2012年12月拿下。也就是說，所謂的綠地中山公館，其土地手續(xù)已經到位。
從前述信息來看，綠地中山公館的業(yè)態(tài)將包括高檔住宅、甲級寫字樓和文化長廊。
1、高檔住宅
搜狐焦點預計，綠地此次推出的住宅產品將以其產品線內的“準入級豪宅”——“海珀系”為藍本，融合“公館系”產品的一些特點。原因有二：
① 綠地初次進軍石家莊市場，先行試水似乎更為穩(wěn)妥。與其引進頂級豪宅，倒不如通過“準入級豪宅“，來試一試石家莊的水溫。
② “海珀系”是綠地較為經典的一個住宅產品，像業(yè)內較為推崇的上海海珀旭輝，在石家莊的一些高端項目都能看到其蹤影。海珀旭輝主打法式的對仗格局，住區(qū)內綠量比較高，植物層次比較豐富，并注重細節(jié)的處理；在戶型設計上則充分考慮了業(yè)主對豪宅烘托身份地位的訴求，獨立的電梯廳、保姆電梯、島柜、工作陽臺、洗衣操作間和多功能間都是其戶型特點。前有石家莊高端項目的學習和參考，“海珀系”產品在石家莊的接受難度應該不太大。
此外，綠地的經典產品中，隸屬于“公館系”有上海市嘉定區(qū)的崴廉公館，以及北京市大興區(qū)的西斯萊公館。其中，崴廉公館有“百年宅”的雅號，通過建筑規(guī)劃和施工工藝，保證住宅的使用壽命在100年以上；室內也沒有承重墻，空間可靈活分隔，可適應家庭不同時期的功能需求。
2、甲級寫字樓
綠地在超高層方面經驗非常豐富。綠地集團的官網稱，其建成或在建的超高層品牌——“綠地中心”已經達到23座。但公開資料顯示，綠地中心至少已經超過30座。此外，有4座超高層的高度擠進了世界前10位。當然，這也是綠地集團官網披露的信息，可能與實際情況存在出入，但綠地在超高層上的建樹估計已經無人再懷疑。
那么，綠地中山公館的甲級寫字樓有望達到什么樣的高度？根據搜狐焦點獨家獲得一份“大經街西區(qū)舊城改造項目總平面圖”（即中山華府總平面圖）顯示，在最有可能出現超高層的中山東路與新勝利大街沿線，均沒有超高層的規(guī)劃；最高的商務辦公樓只有27層。如果這份規(guī)劃不會因為綠地的入主而調整的話，“綠地中心”在短期內很可能與石家莊暫時無緣。
3、文化長廊
民生路文化長廊不僅是中山華府的一張名片，也是石家莊的一張名片。公開資料顯示，中迪為此先后投資了4000萬元，完成了民生路上諸多歷史建筑的保存和復建，善莫大焉。不過，文化長廊曾一直作為中山華府的銷售場所存在，其商業(yè)價值并沒有得到完全開發(fā)。
從前述“干貨”來判斷，綠地很可能將接手文化長廊的商業(yè)運營與維護。這個方面，綠地有著豐富的經驗。除了前述的“綠地中心”外，位于上海市黃浦區(qū)的綠地濱江CBD，以及北京和鄭州等地的綠地中央廣場，都是由綠地的商業(yè)運營團隊來進行運作。憑借綠地已有的商業(yè)資源，以及與商業(yè)品牌的戰(zhàn)略合作，推動民生路文化長廊實現商業(yè)價值并不是什么難事。反過來，民生路文化長廊對綠地中山公館的住宅產品還會產生價值提升的作用。
三、綠地的“第二步”？
綠地的“第一步”，選擇了中迪和中山華府。那么，第二步呢？從前述的“干貨”來看，同保利、富力、中冶一樣，綠地把石家莊作為了深耕河北的“橋頭堡”，并給予了比較高的戰(zhàn)略評價。同時，通過收購中迪，推出綠地中山公館，綠地完成了在石家莊的落子，今后再行收購項目，完全可以以中迪的名義加以運作；而綠地中山公館的推出，則將完成綠地在石家莊購房人中間的知名度普及工作。
在產品方面，綠地的手中還有超高層“綠地中心”，以及大型城市綜合體“綠地中央廣場”兩張牌，這對于急切希望改變城市面貌的地方政府而言，誘惑力非常強。因此，綠地的品牌、充沛的資金和產品的優(yōu)勢，都將使綠地在與地方政府的合作中，掌握著更多的“籌碼”，搶得收購項目，吃進優(yōu)質地塊的“先手”。
而綠地的雄心恐怕已不局限于房地產市場。前述“干貨”提到了三個詞：大基建、大金融和大消費。這是綠地“掌門人”張玉良在2015年提出的，意味著綠地將通過房地產市場，向項目所在城市的基礎設施建設、金融產業(yè)和消費領域全面擴張。這張“藍圖”要是真一句一句說清楚，那可就長了；簡單來說：某一天，石家莊市民可能要坐著綠地參與建設的地鐵線路，到綠地運營的商場消費，刷的則是綠地參股銀行頒發(fā)的信用卡。
想一想，有沒有被震驚的趕腳？好了，平復一下你的心情，先張開雙臂，迎接綠地中山公館的到來吧。
獨家連線
魏永 資深地產人士
首先，非常歡迎綠地進入石家莊房地產市場。相信綠地作為一線開發(fā)商，在運作城市地標和綜合體項目時的豐富經驗，對石家莊將產生深遠而積極的影響。其次，綠地此次進入石家莊所采取的收購形式，將在未來一段時間經常發(fā)生，這有助于減少高價拿地，對平抑地價有所幫助。最后，中山華府地塊位于石家莊的核心區(qū)域，寸土寸金，這樣的地塊應當由產品規(guī)劃和設計能力更強的一線開發(fā)商來進行運作，使優(yōu)質地塊真正發(fā)揮它的作用。
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