龍湖商業(yè)戰(zhàn)略南進,華南正加速進入“天街時代”
過去幾年，隨著商業(yè)地產企業(yè)進入規(guī)?；侵?，全國化布局以及區(qū)域化深耕已經成為龍頭商業(yè)企業(yè)發(fā)展的必由之路。
值得注意的是，華南商業(yè)地產市場增長迅速?；诨浉郯拇鬄硡^(qū)、海南自貿港和北部灣規(guī)劃的系列國家政策利好，華南整體彰顯出強勁的發(fā)展勢頭，也引得商業(yè)地產企業(yè)爭相進駐。
如果攤開龍湖商業(yè)的布局圖，你會清晰的發(fā)現：短短數年龍湖已在中國的版圖上從東到西、從南到北地布下了超過100座天街。地理經濟的多樣化和消費市場的差異化，使得龍湖為區(qū)域帶來新活力的同時持續(xù)分享區(qū)域發(fā)展的紅利。
而最近兩年，龍湖商業(yè)布局華南的步伐明顯加快了。這兩個月更是動作頻頻：
11月25日，南寧青秀天街舉行招商發(fā)布會，首度曝光了項目入駐品牌及招商進度，以開業(yè)前13個月，50%的簽約率領跑市場；
11月27日，龍湖?？?/a>昆府天街招商中心啟幕；
12月23日，龍湖商業(yè)華南區(qū)在汕頭成功獲取首個輕資產項目；南寧青秀天街項目主體封頂。
輕重并舉，重倉華南。在筆者看來，龍湖華南的快速崛起背后是龍湖百座天街所沉淀的一系列能力的集中釋放。隨著2022年龍湖銀河·南寧青秀天街的首發(fā)亮相，龍湖商業(yè)正全面發(fā)力華南市場，為這片商業(yè)地產的熱土帶來更多定制化的“歡樂入口”。
精準選址布局，5子在手開啟華南網格化布局
在房地產密集調控的這些年里，龍湖的穩(wěn)健和其在商業(yè)方面“造圈”能力始終被業(yè)內所稱道。
龍湖天街所在之地，大部分起初并不耀眼，但數年之后，儼然城市新中心格局，天街出手，幾乎無失手。快速進入，迅速造圈，這便是龍湖在選址布局能力上的過人之處。拿地前龍湖會在全國范圍內“拉網格“，確定重點發(fā)展地域，并在布局中評估地塊、交通、產業(yè)、運營等指標，這些要素反復論證研判，從而確保拿到的每一塊地都能創(chuàng)造出未來商業(yè)價值的新高點。
成立華南區(qū)域后，龍湖商業(yè)就在不到兩年時間，落子4座商業(yè)體，除了重倉經濟強省廣東，拿下廣州和東莞兩個項目（廣州廣府天街、東莞TOD天街）外，還發(fā)力廣西和海南，落子兩大省會城市，打造了南寧青秀天街和?？诶ジ旖帧Ｍ瑫r，在今年龍湖商業(yè)啟動輕資產模式后，龍湖商業(yè)華南區(qū)在廣東汕頭獲取了首個輕資產項目-汕頭星悅薈。無論輕/重資產，華南區(qū)的這五個項目無一不體現了龍湖商業(yè)優(yōu)秀的選址布局能力。
從經濟發(fā)展?jié)摿ι现v，這些城市都是一二線或省會城市，或者是經濟圈中的核心節(jié)點城市，在粵港澳大灣區(qū)、海南國際自貿港和北部灣等國家政策紅利中具有良好的經濟與產業(yè)成長性。
2020年廣東省以GDP超過11萬億元的成績連續(xù)32年GDP蟬聯(lián)全國首位，商業(yè)機會及發(fā)展勢能較大。強省之下無弱市，廣州、東莞、汕頭率先成為布局的重點。
而南寧，作為廣西的省會正在加速打造都市圈、提升首位度和擴大人口規(guī)模，其2020年GDP占全廣西的21%，常駐人口874.2萬，距離千萬人口大都市一步之遙。另一個省會城市?？?，在海南自貿港的國家戰(zhàn)略推動下，也正推動國際旅游消費中心城市的建設。
城市選擇之后，更重要的是城市區(qū)域和地塊的選擇?？v觀龍湖全國的項目以及華南布局這五個項目，你會發(fā)現有兩個突出的選址特征，一是始終堅持核心價值原則，二是TOD原則。而且往往都是這兩個原則同時使用，以獲得最大化的商業(yè)價值。
在筆者看來，核心價值就是選擇現有的城市核心或者未來城市潛在的核心區(qū)域。在這方面，?？诶ジ旖治挥谡麄€城市的幾何中心，南寧青秀天街則坐落在“廣西第一區(qū)”——青秀區(qū)，緊抓城市東擴發(fā)展契機，成就城東新商圈的絕佳區(qū)位。
TOD選址能力，此前在平安等眾多投行對國內頭部房企競爭力分析中，被視為龍湖的關鍵能力。城市中心土地日益稀缺，TOD作為提高城市效率和商業(yè)長期可持續(xù)發(fā)展的有效途徑。筆者發(fā)現，在龍湖華南的這五個項目中有三個都是TOD原則下的商業(yè)開發(fā)。比如，?？诶ジ旖?，依托城際快線城西站、港灣式公交樞紐及雙主干道的TOD交通優(yōu)勢，打造南中國TOD商業(yè)旗艦；廣州廣府天街，毗鄰區(qū)域主干道，廣州地鐵3號線東延段站點上蓋，疊加汽車客運站，憑借TOD效應打造新意生活體驗場。而東莞站TOD天街，坐擁廣深鐵路+東莞地鐵R2線雙軌交通，建成后填補莞北消費空白，必然成為商業(yè)新地標。
高發(fā)展勢能及成長潛力的城市，疊加高成長價值的地塊，這既是商業(yè)開發(fā)運營的底層邏輯，也是商業(yè)品牌租戶長期經營的基礎，還是龍湖商業(yè)在華南蓬勃發(fā)展的先決條件。
參與空間重構，引領城市商業(yè)發(fā)展升級
秉承空間即服務的公司戰(zhàn)略，龍湖不只簡單地創(chuàng)造空間產品，而是注重未來，積極參與城市空間、服務等重構。每一座龍湖天街的落子，并不是在分享城市勝利的果實，而是用自己的能量去激發(fā)新的城市中心。
這一點在南寧青秀天街和?？诶ジ旖稚隙寄苌羁痰捏w現出來。
南寧青秀天街
體量：12萬方
定位：多彩人生 歡聚此間
青秀天街位于南寧青秀東板塊，坐享城市東進發(fā)展機遇，周邊分布以邕江為依托的高品質居住板塊，以政務功能為主的青秀行政中心和以教育功能為主的五合大學城，功能布局完備。周邊3公里區(qū)域內現狀人口超56萬，釋放出愈發(fā)強勁的消費需求。作為區(qū)域內唯一規(guī)劃的超12萬平米高品質綜合體，南寧青秀天街從一開始就站在城市發(fā)展的高度，瞄準青秀東板塊的商業(yè)空白和區(qū)域人群對品質生活的訴求，為城市打造出一個充滿多彩生活氣息的高品質商業(yè)空間，創(chuàng)造并引領青秀東商圈的長期發(fā)展。
?？诶ジ旖?/p>
體量：22萬方
定位：海南之心 生活之上
昆府天街位于海口核心商圈南向發(fā)展路徑上，周邊遍及省級行政單位和高校，并覆蓋約186個小區(qū)，擁有整個龍華區(qū)50%以上的常住人口，且5公里范圍內覆蓋68萬人口，而且都屬于新中產優(yōu)質客群，是整個海口居住十分密集、富有活力的區(qū)域。
更重要的是，龍湖昆府天街無縫接駁城西站，坐擁南海大道與龍昆南路兩條城市主干道，串聯(lián)美蘭國際機場，規(guī)劃22條公交線，依托便捷的交通全面覆蓋海口核心圈，重點滲透包含文昌、定安、澄邁、瓊海的“瓊北一小時經濟圈”，影響力輻射全島，以全時、全域、全面的交通體系虹吸全島客流。
極佳的核心區(qū)位疊加無與倫比的內外交通，再加上海口特有的“自貿港發(fā)展政策”加持以及城市旅游資源所帶來的龐大“游客市場”，這些不可復制的城市發(fā)展機遇，讓這個商業(yè)面積達22萬平米的海口昆府天街以“南中國TOD商業(yè)旗艦”的高站位作為戰(zhàn)略定位。不僅一出手就是?？谧畲蟮膯误w購物中心，而且要以“海南之心、生活之上”的定位打造全島24小時生活方式體驗中心，通過其全客層、全業(yè)態(tài)、全時段、全場景的服務實現對?？谀酥梁Ｄ仙虡I(yè)的一次全新升級。
從消費需求出發(fā)，專業(yè)化商業(yè)空間規(guī)劃運營
購物中心已不再僅是一個建筑載體，更是一個有溫度有生命的空間，將更關注與人的溝通與鏈接。
在龍湖的理念中，天街的定位是“轉念即達的歡樂入口”，以天街為代表的購物中心不僅是鏈接龍湖業(yè)主、租戶的紐帶，也是龍湖商業(yè)與更廣泛人群發(fā)生故事的空間。龍湖在打造符合人們認知與精神契合的消費空間及內容方面做足了功夫。并通過系列品牌引進和空間場景營造，詮釋出對商業(yè)的最深層次理解、對消費者最用心的解讀。
有靈魂的空間
商業(yè)的鏈接來自于共鳴。因此，龍湖把商業(yè)空間設計與在地文化的結合看得非常重要，這些體現空間靈魂的元素幾乎體現在每一個商業(yè)項目的設計中，讓建筑有故事有溫情。
比如，南寧青秀天街的空間設計就融合了南寧的城市DNA。無論是以梯田為設計靈感而打造的“疊翠中庭”、體現城市生活煙火氣的“南寧味道”，還是可以感受南寧氣候環(huán)境光影變換的“穿梭光廊”，這些凝聚城市情懷的和情緒共鳴的多元化場景體驗空間，都是通過借鑒南寧的多彩風貌，濃縮出了專屬于南寧的多彩生活。置身其中，消費者能感受綠野山水帶來的多彩樂活的態(tài)度和歡聚的生活方式，讓天街有南寧味兒。
同樣，海口昆府天街的建筑故事線與城市專屬的海島風情自然融合，以“海之旅”為靈感，用現代時尚的空間設計語言，通過打造“海底秘境”、“揚帆起航”、“逐浪歸潮”、“海濱朝夕”等空間場景，極大豐富人們的游逛趣味感。
引領與刷新的品牌規(guī)劃
基于對消費特性的精準洞悉，對潛在需求的深入挖掘，龍湖華南商業(yè)以多元業(yè)態(tài)、新興品牌及內容店、旗艦店等，保持商場活力，為消費者提供驚喜化購物體驗。同時以卓越的招商能力，刷新城市商業(yè)品牌量級，引領城市品質生活。
據了解，作為區(qū)域商業(yè)的引領者，明年底開業(yè)且招商率已過50%的青秀天街積極引入城市首進、品牌高量級旗艦店和城市定制店去構筑區(qū)域內稀缺的品質生活。
目前，華為廣西獨家千平智能生活館、全棉時代廣西最大城市旗艦店、Meland區(qū)域首家全新設計師店、孩子王廣西首家的智慧門店，北京華聯(lián)全國首家城市定制旗艦店，星際傳奇南寧最大定制旗艦店、高顏值KTV星聚會廣西首店以及博納影院南寧首發(fā)城市元素店皆已官宣首批進駐。
作為南中國TOD商業(yè)旗艦，海口昆府天街除了引入刷新城市品質生活的強業(yè)態(tài)矩陣---通過豐富的年輕潮玩體驗業(yè)態(tài)、最嗨的夜場文化、具有引領性的定制店型、覆蓋全場景全品類的美食食肆外，還為品質家庭客群打造一站式的兒童業(yè)態(tài)集群。規(guī)劃了2.5萬方全島最大、業(yè)態(tài)最全、品質最高的超級兒童生態(tài)圈，滿足親子家庭各成長階段的歡樂陪伴，打造?？谧钍軞g迎的親子地標。
創(chuàng)新服務場景
隨著數字科技發(fā)展和移動互聯(lián)網的高效連接，空間功能正加速重組。消費與主題場景的融合，科技對商業(yè)空間的滲透，以及消費者對消費時間和地點的多樣需求正在打破商業(yè)的原有邊界，這就要求商業(yè)運營者時時刻刻保持創(chuàng)新。除了延續(xù)龍湖的數智賦能，B端的高效運營，C端的智能消費體驗外，將在華南市場筑高競爭力門檻，呈現數字化運營高階范例。
同時，南寧青秀天街結合歡聚的定位，打破營業(yè)時間限制，打造內外漫步的空間組團和日夜歡暢的生活后花園，補充夜間消費場景和空間體驗。
而?？诶ジ旖肿⒅匦驴萍寂c商業(yè)的融合，將帶來全島最大的裸眼3D，用科技美學為海口創(chuàng)造全新的打卡地。
結語
在筆者看來，精準的選址布局、強有力的造圈能力以及專業(yè)化商業(yè)空間運營，已經成為龍湖商業(yè)華南區(qū)網格化布局的三大核心抓手，也是龍湖商業(yè)得以深耕華南的關鍵。
廣西首座天街南寧青秀天街、龍湖商業(yè)粵東首個輕資產項目汕頭星悅薈將于2022年12月率先開業(yè)，龍湖海南TOD商業(yè)巨艦?？诶ジ旖?023年正式亮相。此外，東莞TOD天街、廣州廣府天街也將于未來3-5年內面世。
未來5年，龍湖商業(yè)在華南將有超過15座“天街”的布局計劃，以城市型地標性綜合體布局，加速進入“天街時代”，重塑升級華南商業(yè)格局！
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