球場(chǎng)被拆、股權(quán)遭賣,滇池東岸這個(gè)高爾夫項(xiàng)目看來(lái)是黃了
11月底,昆明銘真旅游運(yùn)動(dòng)有限公司60%的股權(quán),將在阿里拍賣平臺(tái)上司法拍賣,起拍價(jià)3.53億。但實(shí)際上此公司賬面凈資產(chǎn)已經(jīng)是-1.57億元,只不過(guò)評(píng)估機(jī)構(gòu)認(rèn)為土地等資產(chǎn)有增值,所以評(píng)估后資產(chǎn)價(jià)值仍有8.41億元??墒倾懻媛糜蔚耐恋氐靥?a href='/jingdian/84727' target=_blank>滇池保護(hù)敏感區(qū),又屬于生態(tài)旅游用地,而且剩余使用年限只有20多年,開(kāi)發(fā)價(jià)值大有疑問(wèn)。
培星東岸規(guī)劃效果圖
昆明銘真旅游運(yùn)動(dòng)公司的名字并不為人熟知,但要是提起昆明培星東岸高爾夫,名氣就要大得多了,因?yàn)檫@個(gè)高爾夫球場(chǎng)位于滇池東岸大漁片區(qū),在今年上半年國(guó)家環(huán)保部進(jìn)行的環(huán)保督察中,被多次點(diǎn)名。在高爾夫運(yùn)動(dòng)圈內(nèi),昆明培星東岸高爾夫被認(rèn)為是國(guó)內(nèi)難度最大的球場(chǎng)之一,名聲亦不小。
培星東岸高爾夫建成差不多已有13年之久,不過(guò)在昆明眾多高爾夫球場(chǎng)中,一直是個(gè)低調(diào)的存在,直到今年在環(huán)滇池環(huán)保整頓中被曝光。
培星東岸高爾夫的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商,就是即將被拍賣控股權(quán)的昆明銘真旅游運(yùn)動(dòng)有限公司。這家公司注冊(cè)于2002年,投資人幾經(jīng)變動(dòng),目前的股東有兩個(gè):浙江中民嘉熙投資公司持股85%,貴州佰世翰盛企業(yè)管理公司持股15%。即將被拍賣的60%股權(quán),持有人是中民嘉熙。
培星東岸高爾夫的總占地面積為2200多畝,其中291.75畝是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地,號(hào)稱規(guī)劃有300多套高爾夫別墅。根據(jù)法院公布的評(píng)估報(bào)告,截至今年6月30日,已有5.7萬(wàn)余平方米的房產(chǎn)被售出,一期開(kāi)發(fā)工程中剩余可售面積只有3千多平方米。
事實(shí)上,培星東岸的高爾夫別墅在市面上已經(jīng)有二手房在售,在安居客等平臺(tái)上,培星東岸400平米左右的高爾夫別墅,報(bào)價(jià)在600萬(wàn)左右,單價(jià)大概在1.5萬(wàn)左右,不算很貴。
培星東岸的高爾夫別墅產(chǎn)權(quán)只有40年
作為一個(gè)高爾夫地產(chǎn)項(xiàng)目,培星東岸的高爾夫球場(chǎng)是最大賣點(diǎn),此球場(chǎng)在2017年國(guó)家清理整頓高爾夫球場(chǎng)的行動(dòng)中,被列入整改名單,但并未取締。當(dāng)時(shí)云南共有9個(gè)高爾夫項(xiàng)目被取締,35個(gè)球場(chǎng)被要求整改,培星東岸高爾夫(報(bào)建名稱是昆明銘真生態(tài)愛(ài)心苑高爾夫球場(chǎng))就是其中之一。2017年同樣被要求整改的,還有昆明滇池高爾夫、滇池衛(wèi)城高爾夫、陽(yáng)光高爾夫、春城湖畔高爾夫等,這些球場(chǎng)在整改后目前都在正常經(jīng)營(yíng),因此,培星東岸在2017年進(jìn)入國(guó)家發(fā)改委的這份整改名單,一定程度上被看成是獲得了經(jīng)營(yíng)許可。
但培星東岸躲過(guò)了2017,卻沒(méi)有躲過(guò)2021。今年8月,根據(jù)昆明滇池國(guó)家旅游度假區(qū)高爾夫球場(chǎng)綜合清理整治領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布的《關(guān)于對(duì)銘真生態(tài)愛(ài)心苑高爾夫球場(chǎng)清理整治情況的通報(bào)》,截至今年8月,培星東岸高爾夫的球洞、球道、發(fā)球臺(tái)、果嶺等設(shè)施均已被鏟除,會(huì)所被拆,球場(chǎng)也已回填紅土并種上了25000余棵樹(shù)木。
曾經(jīng)的培星東岸高爾夫球場(chǎng)
培星東岸之所以被強(qiáng)制生態(tài)復(fù)原,是因?yàn)橛?03畝土地在滇池保護(hù)一級(jí)紅線內(nèi),而高爾夫球場(chǎng)的大部分恰恰就建設(shè)在紅線內(nèi)。理論上,即便退出紅線,培星東岸仍有可能建設(shè)高爾夫球場(chǎng),因?yàn)檎麄€(gè)項(xiàng)目原本有2200多畝土地,不計(jì)紅線內(nèi)703畝土地仍有1500畝,扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地292畝還有約1200多畝,目前國(guó)內(nèi)一般18洞高爾夫球場(chǎng)的占地面積基本也在1000多畝,有些小球場(chǎng)才700多畝。
但國(guó)內(nèi)高爾夫項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)模式是通過(guò)開(kāi)發(fā)高爾夫物業(yè)獲得收益,運(yùn)營(yíng)高爾夫球場(chǎng)本身并不盈利,培星東岸的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地只有不到300畝,已基本開(kāi)發(fā)完畢,重建球場(chǎng)變得無(wú)利可圖。另外,根據(jù)最新的滇池周邊保護(hù)規(guī)定,一級(jí)保護(hù)區(qū)向外200米范圍是保護(hù)緩沖帶,培星東岸剩余地塊大多在這個(gè)范圍內(nèi),無(wú)法開(kāi)發(fā)建設(shè),而且土地使用期限也將在2048年到期,目前大股東和銘真旅游均身陷各種官司之中,控股權(quán)也遭司法拍賣,無(wú)論是否有人接手,低調(diào)生存10多年的培星東岸,作為一個(gè)高爾夫地產(chǎn)項(xiàng)目基本上算是黃了。
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