豪宅區(qū)冒出一個(gè)純新盤(pán)，還建房占比過(guò)半！豪還是不豪？

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目前核心地段住宅逐漸豪宅化，不僅單價(jià)高，面積也動(dòng)輒140平起步，近幾年來(lái)，武漢主城區(qū)土地供應(yīng)量逐漸走低，核心地段出讓住宅地塊更是屈指可數(shù)。

屬于漢口正核心的江漢區(qū)，近兩年土地供應(yīng)量為零。并且，這里幾乎不會(huì)再有大規(guī)模城市更新的可能。這意味著，未來(lái)想在漢口核心買(mǎi)新房，將變得難上加難。每出現(xiàn)一個(gè)新項(xiàng)目，都有可能是買(mǎi)進(jìn)城市內(nèi)環(huán)的“絕版”機(jī)會(huì)。

位于航空路與建設(shè)大道的純新盤(pán)長(zhǎng)投·航空路壹號(hào)預(yù)計(jì)將于本月入市，首推8、9號(hào)樓建面約113-142平的毛坯房源，預(yù)計(jì)價(jià)格3.2萬(wàn)上下，目前認(rèn)籌中。

核心稀缺地段，背靠華發(fā)地王

項(xiàng)目位于江漢區(qū)老漢口核心區(qū)，周邊配套成熟，生活、學(xué)校氛圍濃厚。航空路、建設(shè)大道、青年路三路交叉處，地處漢口核心腹地，是老漢口人津津樂(lè)道的“黃金三角地帶”。

項(xiàng)目西面就是湖北省交通運(yùn)輸廳，所在的航空路緊鄰西北湖的金融一條街，萬(wàn)松園的美食一條街，中山公園。周?chē)桓鞔箜敿?jí)商圈環(huán)繞：從花園道、恒隆、武廣到新世界k11，還有即將開(kāi)業(yè)的龍湖天街、華發(fā)中城商都、華潤(rùn)萬(wàn)象城。醫(yī)療方面更是有華中優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源同濟(jì)、協(xié)和近在眼前。

去年下半年至今，漢口的“地王”頻出，從二七到航空路，再到大智路，還有很多新“地王”在路上，一方面地王出讓足以顯示地段的優(yōu)越性，另一方面，地王入市勢(shì)必會(huì)抬高周邊房?jī)r(jià)。位于項(xiàng)目隔壁的P（2020）150號(hào)地塊，即去年12月25日由華發(fā)競(jìng)得的硚口地王，樓面價(jià)21002.23元/平方米，與項(xiàng)目一路之隔，地價(jià)逼近房?jī)r(jià)。

大戶(hù)型當(dāng)?shù)?，區(qū)域內(nèi)門(mén)檻最低

項(xiàng)目所處航空路一帶可以說(shuō)是真正的寸土寸金，板塊多年沒(méi)有新房供應(yīng)，周邊項(xiàng)目或尾盤(pán)、或售罄、要不就是160平起步的大戶(hù)型。在售新房中，距離項(xiàng)目最近的中海萬(wàn)松九里，均價(jià)4.2萬(wàn)元/m2，最小面積230平米，總價(jià)近千萬(wàn)。越秀國(guó)際金融匯單價(jià)3.8萬(wàn)元/m2，最小面積280平米，總價(jià)超過(guò)1000萬(wàn)，南國(guó)中心二期單價(jià)3.2萬(wàn)元/m2，最小面積166平米，總價(jià)超過(guò)500萬(wàn)。

而長(zhǎng)投·航空路壹號(hào)放風(fēng)價(jià)3.2萬(wàn)元/m2，最小面積113平米，總價(jià)僅360萬(wàn)左右，首付約100萬(wàn)。雖然按照地段來(lái)看單價(jià)怎么樣都不會(huì)低，但是因?yàn)閼?hù)型面積不大，總價(jià)被控制住，降低了購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻。此外周邊漢口新界的二手房也已經(jīng)達(dá)到了29000元/平，加上中介費(fèi)等費(fèi)用，與長(zhǎng)投·航空路壹號(hào)的放風(fēng)價(jià)相差不多。

既然項(xiàng)目具有如此得天獨(dú)厚的地段優(yōu)勢(shì)，為什么不像周邊項(xiàng)目一樣打造成豪宅產(chǎn)品呢？主要是因?yàn)轫?xiàng)目有一個(gè)不容忽視的不利因素。

體量小，還建房占比過(guò)半

長(zhǎng)投航空路壹號(hào)是2018年12月25日，宜昌長(zhǎng)投恒基置業(yè)有限公司底價(jià)313940萬(wàn)元摘得的江漢區(qū)P(2018)171號(hào)地塊，樓面價(jià)10670.75元。

根據(jù)規(guī)劃公告，項(xiàng)目總建筑面積約45.72萬(wàn)方，其中商業(yè)面積約4萬(wàn)㎡，住宅約15.8萬(wàn)㎡，其中約7.3萬(wàn)㎡是商品房住宅，7.7萬(wàn)㎡是還建房，另外8168㎡是公租房，辦公約6.6萬(wàn)㎡，社區(qū)配套用房約0.81萬(wàn)㎡ 。

整個(gè)小區(qū)由7棟高層、超高層住宅，2棟寫(xiě)字樓，1棟loft公寓，1所幼兒園及商業(yè)配套組成，體量不大且業(yè)態(tài)較為復(fù)雜。其中，6、7、8、9號(hào)樓為商品房住宅，2、3、5、15、16、17號(hào)樓為還建房。也就是說(shuō)，項(xiàng)目還建房+安置房的住宅建面比普通商品房住宅的建筑面積還大。再結(jié)合113-142平的戶(hù)型面積段和毛坯出售，項(xiàng)目基本與“豪宅”無(wú)緣。

但在“豪宅”地段回歸了正常改善門(mén)檻，迎合了追求地段的改善客群需求。同時(shí)由于緊鄰?fù)瑵?jì)醫(yī)院，同濟(jì)附中、附小，后期也可以出租給醫(yī)院的醫(yī)護(hù)人員，和同濟(jì)附屬小學(xué)的陪讀家長(zhǎng)們。整體來(lái)說(shuō)，無(wú)論是改善自住還是投資都不錯(cuò)。

基本情況

均價(jià)：預(yù)計(jì)32000上下

占地面積：7.11萬(wàn)方

建筑面積：約45.72萬(wàn)方（其中商業(yè)面積約4萬(wàn)方，住宅約21.27萬(wàn)方，辦公約6.6萬(wàn)方，社區(qū)配套用房約0.81萬(wàn)方 ）

容積率：3.97

綠化率：25%

停車(chē)位：機(jī)動(dòng)停車(chē)位有2738個(gè)，非機(jī)動(dòng)車(chē)位有1949個(gè)，車(chē)位比1:1.3

戶(hù)數(shù)：2335戶(hù)（包含公租、還建住宅等）

樓棟總數(shù)：7棟

樓層狀況：首開(kāi)8#9#

面積段：113-142平

交付標(biāo)準(zhǔn)：毛坯

預(yù)計(jì)交房：2023年12月

開(kāi)發(fā)商：湖北長(zhǎng)投恒基置業(yè)有限公司

即將4月份首開(kāi)的為一期8號(hào)樓跟9號(hào)樓。其中9號(hào)樓30層，2梯3戶(hù)，戶(hù)型為112平米、137平米、142平米。

8號(hào)樓2個(gè)單元，其中1單元24層，2梯4戶(hù)；2單元31層，2梯3戶(hù)，戶(hù)型為113平米、127平米、142平米。其中105跟135平米戶(hù)型為回購(gòu)戶(hù)型，不對(duì)外出售。

區(qū)位

長(zhǎng)投航空路壹號(hào)位于江漢區(qū)建設(shè)大道與航空路交匯處，大區(qū)位上隸屬于江漢區(qū)內(nèi)環(huán)至二環(huán)的核心板塊內(nèi)。

小區(qū)位上：北側(cè)是電力社區(qū)、武漢第十二中學(xué)；南側(cè)是航空路；西側(cè)是建設(shè)大道、湖北省交通運(yùn)輸廳；東側(cè)是青年社區(qū)、航空社區(qū)。由于地處舊改區(qū)，周邊面貌一般，這也是漢口核心老城區(qū)的通病。

交通

地鐵：項(xiàng)目目前即將推出的樓棟靠近建設(shè)大道，未來(lái)建設(shè)大道也有小區(qū)大門(mén)，從建設(shè)大道大門(mén)到2號(hào)線王家墩東地鐵站約700米，離青年路站約600米。

王家墩東站是地鐵2號(hào)線、地鐵7號(hào)線的交匯處，2號(hào)線連接漢口、武昌和光谷核心片區(qū)，7號(hào)線連接漢口、武昌、南湖、直達(dá)江夏，輕松便捷通達(dá)武漢三鎮(zhèn)。向西一站到武漢商務(wù)區(qū)站可以換乘3號(hào)線，向東兩站在香港路站可以換乘6號(hào)線。

自駕：項(xiàng)目地處漢口建設(shè)大道、解放大道兩條核心干道之間。出門(mén)即是建設(shè)大道，連接二七到硚口，沿途經(jīng)過(guò)漢口各核心路段。也可以通過(guò)航空路走青年路，從常青路三環(huán)線立交到珞瑜路三環(huán)線立交，跨越武漢三鎮(zhèn)，沿途經(jīng)過(guò)武昌、漢口重要交通主干道及漢陽(yáng)部分道路。但由于地處市中心，早晚高峰期會(huì)出現(xiàn)擁堵。

商業(yè)

項(xiàng)目自帶商業(yè)配套，并且周邊商超成熟，步行1公里范圍內(nèi)有漢口新界、花園道、新世界百貨等大型商業(yè)，2公里范圍內(nèi)有堪稱(chēng)華中第一商圈的武廣商圈以及后起新秀泛海城市廣場(chǎng)?？梢哉f(shuō)漢口的頂級(jí)商業(yè)資源，奢侈品的聚集地都在2公里左右的范圍內(nèi)。

教育

項(xiàng)目自帶有9班制幼兒園，周邊有衛(wèi)星村小學(xué)、航空路小學(xué)、武漢市十二中，中小學(xué)的數(shù)量多，教育資源豐富，小學(xué)至高中都在步行范圍內(nèi)。此外項(xiàng)目離同濟(jì)附小400米，但同濟(jì)附小附中只對(duì)口同濟(jì)醫(yī)護(hù)人員，另外項(xiàng)目離985同濟(jì)醫(yī)學(xué)院只有400米。根據(jù)去年的劃片政策長(zhǎng)投航空路壹號(hào)對(duì)口衛(wèi)星村小學(xué)和28中，具體對(duì)口情況還是要以交房后劃片為準(zhǔn)。

醫(yī)療

醫(yī)療資源算是城市頂級(jí)檔位，武漢最有名的幾大醫(yī)院基本都聚集在項(xiàng)目周邊，如同濟(jì)醫(yī)院、協(xié)和醫(yī)院、普愛(ài)醫(yī)院、武漢市一醫(yī)院、湖北省中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院等。其中項(xiàng)目距同濟(jì)醫(yī)院(主院區(qū))直線距離約800米，距協(xié)和醫(yī)院(本院)直線距離約1.4公里，開(kāi)車(chē)過(guò)去不到10分鐘。

戶(hù)型

113平三室兩廳兩衛(wèi)：

該戶(hù)型位于中間戶(hù)，整體三開(kāi)間朝南，采光跟通風(fēng)性都不錯(cuò)。動(dòng)靜分區(qū)，三間臥室在一起方便照顧，廚、餐、客、陽(yáng)一體化空間感會(huì)顯得較大。主臥采用酒店式套間設(shè)計(jì)，私密性好。

127平三房?jī)蓮d兩衛(wèi)：

該戶(hù)型位于單元銜接處，位于邊戶(hù)，擁有三面采光而且擁有南北雙陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)，整體比較通透，采光跟通風(fēng)都非常好。餐廳跟客廳還有陽(yáng)臺(tái)相互連接，整體空間感比較大。三間臥室在一起比較方便，主臥自帶衛(wèi)生間。

137平4室2廳2衛(wèi)：

該戶(hù)型位于9號(hào)樓西邊戶(hù)，擁有三面采光，戶(hù)型整體南北通透，其中主臥、次臥跟陽(yáng)臺(tái)三開(kāi)間朝南，擁有一個(gè)橫跨客廳跟次臥的6.6米超大陽(yáng)臺(tái)，采光跟通風(fēng)性都非常不錯(cuò)。戶(hù)型整體方正，臥室對(duì)稱(chēng)式分布，整體動(dòng)靜分區(qū)。主臥自帶衣帽間跟衛(wèi)生間，私密性較好。

142平四室兩廳兩衛(wèi)：

該戶(hù)型位于邊戶(hù)，采用橫廳設(shè)計(jì)，給人感覺(jué)會(huì)顯得比較大氣，而且沒(méi)有多余的走道等浪費(fèi)面積的地方，而且還帶有一個(gè)近7米的陽(yáng)臺(tái)，不過(guò)臥室就有一點(diǎn)犧牲，只有兩間臥室朝南。

選房師有話(huà)說(shuō)

優(yōu)勢(shì)：

1、項(xiàng)目位于漢口中心區(qū)域，建設(shè)大道與航空路交匯處，地理位置好。

2、項(xiàng)目周邊配套完善，自駕、地鐵、公交出行都比較方便。而且周邊衣食住行醫(yī)都有保障。

3、目前核心區(qū)域入手門(mén)檻相對(duì)較低，而且毛坯交付，可根據(jù)自己的喜好裝修。戶(hù)型整體設(shè)計(jì)也較好。

4、投資跟自住都還不錯(cuò)，國(guó)企開(kāi)發(fā)商，實(shí)力相對(duì)來(lái)說(shuō)更有保障。

劣勢(shì)：

小區(qū)內(nèi)部一半是還建房，而且有辦公、商業(yè)、公寓等產(chǎn)品，居住環(huán)境一般。

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