批發(fā)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型購(gòu)物中心有幾道坎兒

如今多個(gè)批發(fā)市場(chǎng)已轉(zhuǎn)型為購(gòu)物中心。北京商報(bào)記者近日走訪時(shí)看到，由北方明珠百貨改造而成的萬(wàn)優(yōu)匯Unit One開啟了二次招商。由“天蘭天服裝尾貨批發(fā)市場(chǎng)”改造而成的月恒正大新生活廣場(chǎng)出現(xiàn)商戶大面積撤店現(xiàn)象，也面臨再次招商的情況。批發(fā)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型為購(gòu)物中心的不在少數(shù)，但大部分轉(zhuǎn)型并不成功。業(yè)內(nèi)人士表示，定位不明確、入駐品牌較為低端無(wú)法引流、運(yùn)營(yíng)方在商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方面經(jīng)驗(yàn)不足等問(wèn)題都是轉(zhuǎn)型中存在的難點(diǎn)。

招商現(xiàn)狀不明朗

位于昌平區(qū)和朝陽(yáng)區(qū)交匯處的萬(wàn)優(yōu)匯Unit One已經(jīng)啟動(dòng)二次招商。北京商報(bào)記者走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，目前萬(wàn)優(yōu)匯Unit One的一層到四層已經(jīng)完全關(guān)閉，商戶全部撤出，而地下一層除了盒馬鮮生超市以及部分小商戶還在經(jīng)營(yíng)以外，其余商戶均暫停營(yíng)業(yè)。記者從商戶處了解到，2019年11月大部分商戶與商場(chǎng)的租賃合同到期，但商場(chǎng)讓商戶經(jīng)營(yíng)到年底。年后，商場(chǎng)除了五層餐飲街以外，其余樓層均要改造。

負(fù)責(zé)商場(chǎng)招商的工作人員對(duì)北京商報(bào)記者表示，受疫情影響，目前招商停滯，改造也還未開始，但地下一層暫不改造。記者也嘗試聯(lián)系了商場(chǎng)方面的相關(guān)負(fù)責(zé)人，其表示，招商還未正式開啟，所以暫不方便對(duì)外透露。

北京商報(bào)記者從萬(wàn)優(yōu)匯Unit One招商信息上看到，萬(wàn)優(yōu)匯定位于“趣味新潮智活主場(chǎng)”，將打造全新休閑娛樂(lè)生活新場(chǎng)所，引進(jìn)多家時(shí)尚品牌與餐飲品牌。對(duì)于未來(lái)如何改造，商場(chǎng)方面表示，從地下一層到地上五層，將引入餐飲、數(shù)碼、親子、男女服飾等品類業(yè)態(tài)，打造亞奧商圈地標(biāo)性打卡勝地。

據(jù)了解，萬(wàn)優(yōu)匯Unit One的前身是北方明珠百貨，2018年初完成更名。該項(xiàng)目地處天通苑社區(qū)，整體商業(yè)6.6萬(wàn)平方米，共分地下兩層，地上五層。此前，由于部分商戶租期未到，商場(chǎng)采用逐層改造的方式，先對(duì)商戶已撤出的樓層進(jìn)行升級(jí)改造。2019年4月5日，地下一層的美食街正式開街。隨后，五層的餐飲店也陸續(xù)開業(yè)。

除了萬(wàn)優(yōu)匯Unit One，位于西三環(huán)南路的月恒正大新生活廣場(chǎng)，由于出現(xiàn)大部分商戶撤店，所以也面臨再次招商的情況。目前超市、電影院、滑冰場(chǎng)以及部分餐飲品牌還在正常營(yíng)業(yè)，原本以親子教育商戶為主的二層已經(jīng)完全關(guān)閉。據(jù)已經(jīng)撤店的一位負(fù)責(zé)人表示，商場(chǎng)二層的商家大多在去年上半年就已經(jīng)撤走。

品牌低端難引流

北京商報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，批發(fā)市場(chǎng)改造的商場(chǎng)，大多轉(zhuǎn)型為社區(qū)生活中心。

此前，萬(wàn)優(yōu)匯Unit One負(fù)責(zé)招商的工作人員曾表示，未來(lái)，該商場(chǎng)主要以18-35歲的年輕時(shí)尚群體為目標(biāo)客群，在原有業(yè)態(tài)內(nèi)容基礎(chǔ)上希望能夠引入一些時(shí)尚、個(gè)性或者首店等品牌，如新零售超市、網(wǎng)紅小吃、特色配套服務(wù)、休閑餐飲等。商場(chǎng)方面也公開表示，亞奧商圈曾多為中高端商業(yè)，主要服務(wù)于高端精英消費(fèi)群體。但回天地區(qū)人口基數(shù)龐大，上班族、工薪家庭較多，區(qū)域缺乏便民型的社區(qū)購(gòu)物中心。彌補(bǔ)市場(chǎng)空缺，于萬(wàn)優(yōu)匯Unit One成功轉(zhuǎn)型而言是一次不容錯(cuò)過(guò)的機(jī)會(huì)。北京商報(bào)記者走訪時(shí)看到，盒馬鮮生以及海底撈的入駐，也給商場(chǎng)帶來(lái)了不少客流。

月恒正大新生活廣場(chǎng)的前身是“天蘭天服裝尾貨批發(fā)市場(chǎng)”，2016年8月，月恒正大新生活廣場(chǎng)項(xiàng)目正式啟動(dòng)了升級(jí)改造工程及招商工作。2017年再次轉(zhuǎn)型升級(jí)，打造集餐飲、體育休閑、娛樂(lè)于一體，營(yíng)造體驗(yàn)式消費(fèi)環(huán)境的全時(shí)服務(wù)型社區(qū)購(gòu)物中心。改造后，一層引入了超市，二層以兒童教育為主，三層為餐飲品牌。同時(shí)，為了滿足更多的消費(fèi)需求，商場(chǎng)還引入了滑冰場(chǎng)、電影院等業(yè)態(tài)。

升級(jí)改造以后，太平橋街道負(fù)責(zé)商市場(chǎng)疏解的工作人員曾表示，轉(zhuǎn)型升級(jí)后的月恒正大新生活廣場(chǎng)，有兩個(gè)明顯的變化：一是經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)發(fā)生變化，改造后更符合周邊居民的消費(fèi)需求，降低了發(fā)生治安案件的可能性；二是目前的線上線下一體化模式，更能滿足不同群體的餐飲、休閑、娛樂(lè)需求，特別是線上渠道可以有效減少到店集中的人流量，降低周邊交通、環(huán)境壓力。

除萬(wàn)優(yōu)匯Unit One、月恒正大新生活廣場(chǎng)外，百榮世貿(mào)商城、大康鞋城、欣雅匯國(guó)際服裝商場(chǎng)均從批發(fā)市場(chǎng)變身為購(gòu)物中心。

雖然這些批發(fā)市場(chǎng)已經(jīng)轉(zhuǎn)型為購(gòu)物中心，也在不斷地豐富業(yè)態(tài)品類，但卻少有高端品牌入駐。

入駐萬(wàn)優(yōu)匯Unit One較為知名的品牌除了盒馬鮮生，就是餐飲品牌海底撈。月恒正大新生活廣場(chǎng)除了超市發(fā)超市以外，知名餐飲企業(yè)只包括吉野家、張亮麻辣燙、西單翅酷等，但都不屬于高端餐飲行列。而二層正在重裝即將開業(yè)的耐克、阿迪達(dá)斯店也是常見(jiàn)品牌?！半m然整體來(lái)看項(xiàng)目改造后的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)看似合理，但低端品牌無(wú)法吸引消費(fèi)者?！北鄙萄芯吭禾丶s專家、北京商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)賴陽(yáng)說(shuō)。

運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)不足

賴陽(yáng)表示，從目前來(lái)看，批發(fā)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型成購(gòu)物中心都不太理想，這是整個(gè)行業(yè)的問(wèn)題，并非個(gè)例。這些項(xiàng)目向社區(qū)商業(yè)生活中心轉(zhuǎn)型是對(duì)的，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)也都變了，但和其他購(gòu)物中心相比，存在的差距較大。首先，社區(qū)的生活中心是社區(qū)消費(fèi)者追求品質(zhì)生活的空間，要跟消費(fèi)者的生活品質(zhì)相匹配，包括環(huán)境氛圍和內(nèi)部品牌的引進(jìn)?！斑@些項(xiàng)目在環(huán)境氛圍的營(yíng)造方面，可能就是對(duì)以前批發(fā)市場(chǎng)的一個(gè)簡(jiǎn)單升級(jí)，而并沒(méi)有構(gòu)建一個(gè)對(duì)消費(fèi)者非常好的體驗(yàn)空間?！?/p>

此外，運(yùn)營(yíng)主體的經(jīng)營(yíng)能力欠缺也成為制約因素之一。賴陽(yáng)指出，其實(shí)這些項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)主體，往往是由過(guò)去批發(fā)市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)方通過(guò)轉(zhuǎn)型的方式繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，所以他們對(duì)于現(xiàn)代購(gòu)物中心轉(zhuǎn)向現(xiàn)代社區(qū)生活方式中心的模式缺少經(jīng)驗(yàn)和積累。在商場(chǎng)環(huán)境的改造和氛圍的營(yíng)造方面，也沒(méi)有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，所以改造后效果也不會(huì)特別好。此外，在招商方面，缺少高端商戶資源品牌，所以很難引流。

“他們的運(yùn)營(yíng)往往受批發(fā)市場(chǎng)觀念上的影響，租金回報(bào)優(yōu)先考慮，所以在招商上，更愿意選擇中低端品牌，而高端品牌或有影響力的品牌在入駐商場(chǎng)時(shí)會(huì)提出很多更高的條件，租金可能相對(duì)會(huì)低些。同時(shí)，這些中低端品牌入駐商場(chǎng)后，一旦發(fā)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)不下去了，會(huì)馬上撤店，就會(huì)帶來(lái)后續(xù)的風(fēng)險(xiǎn)?！辟囮?yáng)表示。

北京商報(bào)記者 閆巖 王瑩瑩/文并攝

(責(zé)編：孫紅麗、畢磊)

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