成都多利農(nóng)莊：宜業(yè)、宜游、宜居的田園綜合體
成都多利農(nóng)莊項目，開創(chuàng)了現(xiàn)代農(nóng)業(yè)項目融資發(fā)展的新渠道。
文章來源丨正反面兒
一個集農(nóng)業(yè)休閑康養(yǎng)于一體、生產(chǎn)生活生態(tài)相融合、六次產(chǎn)業(yè)全鏈條增值的鄉(xiāng)村田園綜合體和“宜業(yè)宜游宜居”的都市有機(jī)農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)是什么的？在成都多利農(nóng)莊中也許會有答案。
目前，已完成投資5.2億元，實施了8.1萬平方米的農(nóng)村新型社區(qū)建設(shè)，今年6月底可安置600戶1800余人入住;已建成600畝有機(jī)生態(tài)農(nóng)業(yè)示范區(qū)、12000平方米溫室大棚和分揀包裝中心;已依法取得128.3畝農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)，啟動了4個組團(tuán)度假酒店和家庭農(nóng)莊建設(shè)，首批示范農(nóng)莊和有機(jī)生活體驗館已正式對外開放，游客可來體驗鄉(xiāng)村風(fēng)光、有機(jī)蔬菜種植以及鄉(xiāng)村酒店等特色旅游。保險資金進(jìn)入農(nóng)業(yè)農(nóng)村
成都多利農(nóng)莊項目，也開創(chuàng)了現(xiàn)代農(nóng)業(yè)項目融資發(fā)展的新渠道。2016年，中國平安集團(tuán)投資控股多利農(nóng)莊，依托保險資金“大資本、低成本、周期長”的優(yōu)勢，有效解決了都市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)“投資大、周期長、回報慢”的難題。
據(jù)了解，在成都多利農(nóng)莊項目實施中，有效地實現(xiàn)了當(dāng)?shù)?a href='/nongmin/' target=_blank>農(nóng)民的持續(xù)增收。張同貴介紹說，當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶以確權(quán)后的宅基地及集體建設(shè)用地入股，組建村集體資產(chǎn)管理有限公司，與多利公司合作，自主開展土地綜合整治和農(nóng)村新型社區(qū)建設(shè)，通過整理節(jié)余的集體建設(shè)用地掛牌出讓，實現(xiàn)土地整理項目收益和農(nóng)民股東利益分配。目前，項目一期128.38畝農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地掛牌成交價69萬/畝，成交額達(dá)8858萬元。
利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地“入市改革”試點(diǎn)，探索出農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地開發(fā)路徑，即項目合法：取得發(fā)改項目立項、環(huán)評環(huán)保備案、招投標(biāo)備案;用地合法：依法辦理集體土地不動產(chǎn)權(quán)證;規(guī)劃合法：依法辦理鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證;程序合法：依法辦理鄉(xiāng)村建設(shè)施工許可證;物業(yè)合法：依法辦理房屋竣工驗收備案、房屋所有權(quán)初始登記和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。
在多利農(nóng)莊的核心群，有機(jī)種植田地圍繞著的一片鄉(xiāng)村酒店格外引人注目，這是由多利農(nóng)莊建設(shè)，由全球著名的鄉(xiāng)村酒店管理公司—法國lux酒店管理集團(tuán)運(yùn)營的鄉(xiāng)村酒店，也是引領(lǐng)郫都區(qū)鄉(xiāng)村旅游轉(zhuǎn)型升級的重大項目。
據(jù)介紹，法國法國lux酒店管理集團(tuán)已在毛里求斯證券交易所掛牌上市，分店開遍毛里求斯、留尼汪島、馬爾代夫、中國云南等世界旅游勝地。作為第一個入駐中國鄉(xiāng)村的全球性度假酒店，以運(yùn)營管理鄉(xiāng)村酒店方式，打造鄉(xiāng)村旅游度假新體驗，帶動休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游轉(zhuǎn)型升級。目前，已啟動一期4000平方米LUX主題酒店建設(shè)，后期將通過回租產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營性農(nóng)莊進(jìn)行更大面積酒店運(yùn)營管理，酒店配套的LUX咖啡吧現(xiàn)已正式對外開放。
多利農(nóng)莊聯(lián)合中國農(nóng)科院、四川農(nóng)業(yè)大學(xué)和上海有機(jī)蔬菜工程技術(shù)研究中心組建“都市農(nóng)業(yè)科創(chuàng)中心”，采取“成果轉(zhuǎn)讓+創(chuàng)新導(dǎo)師+孵化基地+服務(wù)平臺”模式，開展農(nóng)業(yè)高新科技成果孵化、新技術(shù)新品種示范和有機(jī)蔬菜行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)研究，并為入駐園區(qū)內(nèi)的農(nóng)業(yè)創(chuàng)客、合作社提供技術(shù)輔導(dǎo)和支撐。目前，已建立近30名導(dǎo)師輔導(dǎo)團(tuán)隊，覆蓋有機(jī)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、農(nóng)業(yè)科技研發(fā)、園藝景觀和農(nóng)村土地改革等領(lǐng)域。其中，上海有機(jī)蔬菜工程技術(shù)中心負(fù)責(zé)人、國家有機(jī)蔬菜標(biāo)準(zhǔn)制定者江洪出任導(dǎo)師之一。
作為成都市、區(qū)兩級農(nóng)業(yè)雙創(chuàng)示范孵化園區(qū)，首期已形成300畝大田、100畝塑料大棚、10000平方米智能溫室大棚及2000平方米文創(chuàng)空間的農(nóng)業(yè)雙創(chuàng)載體平臺，通過設(shè)立都市農(nóng)業(yè)雙創(chuàng)基金、提供涵蓋人才培養(yǎng)、技術(shù)創(chuàng)新、投資對接、市場開發(fā)等全程雙創(chuàng)孵化服務(wù)等支持政策，相繼引入了創(chuàng)客咖啡吧、有機(jī)蔬菜沙拉吧、farm私房菜、園區(qū)合作社和家庭農(nóng)場等30多家市場主體入駐園區(qū)開展創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新。
多利農(nóng)莊的區(qū)塊設(shè)計...
成都的多利農(nóng)莊是農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革試點(diǎn)項目和四川省、成都市重點(diǎn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化項目，也是目前國內(nèi)運(yùn)營較為成功，一、二、三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的鄉(xiāng)村田園綜合體。
下面我們就從規(guī)劃的角度對方案進(jìn)行介紹（PS:本項目由濟(jì)景在2015年完成設(shè)計，感謝濟(jì)景提供的設(shè)計素材。）
2015年郫縣成為人大常委會授權(quán)國務(wù)院批準(zhǔn)為首批33個農(nóng)村土地改革試點(diǎn)縣之一。在這個大背景下，多利農(nóng)莊進(jìn)行方案設(shè)計。
從大區(qū)位上看，場地與水結(jié)緣。2014年被批準(zhǔn)為國 家4A級旅游景區(qū)，被譽(yù)為“西部最美水鄉(xiāng)”。
但是，田綜設(shè)計一般有其非常特殊的用地布局，所以從三個村子的用地構(gòu)成可以看出，資源的分散和集中將成為困擾此類項目的關(guān)鍵問題。
為了給大家節(jié)省時間，避免廢話連篇。小編結(jié)合近期田綜的實踐經(jīng)驗，將本項目的焦點(diǎn)提煉出兩個核心問題，并進(jìn)行解答：
問題一：多利農(nóng)莊是怎樣結(jié)合有當(dāng)?shù)靥厣乃颠M(jìn)行設(shè)計？
問題二：多利農(nóng)莊是怎樣解決集中與分散的矛盾的？
問題一.怎樣優(yōu)化設(shè)計水系？
我們先來看看現(xiàn)狀水系，因為水與農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)生活息息相關(guān)，設(shè)計師將要調(diào)整的水系進(jìn)行編號。
然后再來看看改造后的水系：1處增加新挖水塘，4處增加縱向連接，678處對河道進(jìn)行梳理。
新的水系架構(gòu)不僅對農(nóng)業(yè)相關(guān)的生產(chǎn)生活有很大的幫助，同時也變成旅游等功能的一部分。這個項目對水系的梳理，體現(xiàn)出設(shè)計師對農(nóng)業(yè)綜合體項目的深刻理解。
問題二.怎樣解決分散與集中的矛盾？
我們先來看看方案的功能布局吧：
整個功能布局由研發(fā)中試、生產(chǎn)、展銷、總部、智庫、休閑等功能展開。
由此衍生出來的用地功能布局基本按照三個村子進(jìn)行資源搭配。
從下圖可以看到：安置區(qū)是按照村莊分散安置的，雖然建設(shè)用地較為分散，但為了解決這個問題，設(shè)計師還是在核心區(qū)域設(shè)置小鎮(zhèn)中心的，在核心區(qū)中實現(xiàn)有一定強(qiáng)度的集中開發(fā)。
但坦白講，如果我們只把目光集中在建設(shè)用地上，資源分散的問題還是存在的。
不過，作為田園綜合體，設(shè)計師將農(nóng)田也統(tǒng)籌考慮，分散的建設(shè)用地就成為周邊農(nóng)田設(shè)施的配套。
同時，要調(diào)動所有自然因素進(jìn)行綜合設(shè)計，（這里已經(jīng)不是簡單意義的建筑、景觀、規(guī)劃一體化設(shè)計了），還需要有讀懂自然、讀懂農(nóng)村、讀懂農(nóng)業(yè)、讀懂農(nóng)民的能力）
我們分片區(qū)來看，會看的更加清晰：這個片區(qū)以農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為主，分散的條狀用地與農(nóng)業(yè)很好的結(jié)合，再加上綠城成熟的農(nóng)鎮(zhèn)住宅產(chǎn)品體系，讓建設(shè)用地變成片區(qū)的配套，而不是相互之間的孤立。
北側(cè)濱水區(qū)是以體育運(yùn)動為主題的旅游活動為主，也將不同的資源連成一體。
南側(cè)的休閑農(nóng)莊在這方面體現(xiàn)的更為突出，尤其是周邊的各種種植園區(qū)，實現(xiàn)了開發(fā)地塊與空白地塊的互動。
不難看出田園綜合體規(guī)劃在設(shè)計方法論上與正常的城市里的規(guī)劃還是不同的。在田園綜合體設(shè)計中，資源的分散與集中配置是需要調(diào)動各種因素一起來實現(xiàn)的。
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