運(yùn)營(yíng)成功的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目都有哪些？

　旅游地產(chǎn)不同于普通的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，更依賴于環(huán)境條件和投資的實(shí)力。因?yàn)槁糜蔚禺a(chǎn)的客戶群已不是簡(jiǎn)單地為解決住房有無(wú)的客戶群體，而是一批講究生活質(zhì)量、著眼投資效益的苛求客戶。旅游地產(chǎn)的營(yíng)銷方式是租賃與出售相結(jié)合的形式，要求有更高的管理水平和經(jīng)營(yíng)能力。前幾年一度興旺的旅游地產(chǎn)，因大量的管理問(wèn)題，經(jīng)營(yíng)問(wèn)題而遭受打擊后，至 2004 年才開(kāi)始復(fù)蘇的狀況，旅游地產(chǎn)業(yè)非專業(yè)化的結(jié)果。實(shí)際上，旅游地產(chǎn)中發(fā)展最快的分時(shí)度假酒店，至 2002 年全球即有 5400 多家，享受了將近一百多億美元的分時(shí)度假銷售額。從上海前沿集團(tuán)與某全球著名酒店管理集團(tuán)簽訂合作協(xié)議在中國(guó)全面發(fā)展度假產(chǎn)權(quán)酒店，天津泰達(dá)集團(tuán)收購(gòu)目前國(guó)內(nèi)最大的分時(shí)度假公司的動(dòng)態(tài)中均可以看到旅游地產(chǎn)熱潮的前期準(zhǔn)備，已開(kāi)始向投資集約化、管理專業(yè)化的方向發(fā)展。

　　旅游地產(chǎn)是以旅游度假為目的通過(guò)整合規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)、專業(yè)策劃、市場(chǎng)營(yíng)銷、網(wǎng)絡(luò)管理等各個(gè)環(huán)節(jié)，把旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的一個(gè)全新產(chǎn)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的成功基礎(chǔ)有哪些？業(yè)模式。通常意義上，旅游地產(chǎn)劃分為四個(gè)大類：

　　旅游景點(diǎn)地產(chǎn)主要是指在風(fēng)景旅游區(qū)內(nèi)為游客的旅游活動(dòng)營(yíng)造的各種觀光、休閑、娛樂(lè)、非住宿型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間。

　　旅游商務(wù)地產(chǎn)主要指在旅游區(qū)內(nèi)或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務(wù)的商店、餐館、娛樂(lè)城等建筑物及關(guān)聯(lián)空間。

　　旅游度假地產(chǎn)主要是指為游客或度假者提供的直接用于旅游休閑度假居住的各種度假型建筑物及關(guān)聯(lián)空間。

　　旅游住宅地產(chǎn)主要是指與旅游區(qū)高度關(guān)聯(lián)的各類住宅建筑物空間。

　　而這四大類產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)，均需以下五個(gè)方面為依托：

　　◆天生的資質(zhì)

　　旅游地產(chǎn)多在旅游風(fēng)景區(qū)或運(yùn)動(dòng)、度假的勝地，基地附近有青山綠水等優(yōu)良的自然環(huán)境，能夠吸引人到此旅游度假，這樣給項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)帶來(lái)了先天優(yōu)勢(shì)。有的地方環(huán)境的價(jià)值特征可能很明顯，如山區(qū)景觀或海邊景觀；有的地方則比較微妙，如田園風(fēng)光、古老村鎮(zhèn)的建筑肌理等。有特色的自然環(huán)境實(shí)際上也就決定了旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的特征，幾乎所有成功的旅游度假區(qū)都是保護(hù)和加強(qiáng)自然和社會(huì)環(huán)境方面獲得了最佳狀態(tài)。

　　◆良好的題材

　　旅游度假區(qū)多具備深厚的歷史積淀、濃郁的文化氣息，吸引人們此觀光游覽，進(jìn)而帶來(lái)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的契機(jī)。文化和傳說(shuō)有利于形成新的主題，易于創(chuàng)造好的故事來(lái)營(yíng)造引人入勝的旅游娛樂(lè)項(xiàng)目，而且旅游地產(chǎn)還可利用這些文化傳說(shuō)較高的知名度來(lái)促進(jìn)項(xiàng)目的宣傳和推廣。目前，國(guó)內(nèi)的開(kāi)發(fā)商有一種傾向，就是一定要做出文化來(lái)，一定要強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的文化底蘊(yùn)，試圖以文化這張牌來(lái)提升項(xiàng)目的品味和檔次。這種出發(fā)點(diǎn)是好的但是對(duì)于旅游地產(chǎn)來(lái)講，切忌硬做文化、為做文化而做文化。旅游地產(chǎn)非常需要做主題性的東西，但是文化一定? ??做得很輕松、很吸引人。旅游地產(chǎn)畢竟不是歷史文化名城保護(hù)規(guī)劃或者考古復(fù)原項(xiàng)目，旅游地產(chǎn)里面文化傳說(shuō)是可以發(fā)揮的不是特別強(qiáng)調(diào)真實(shí)性，而是強(qiáng)調(diào)趣味性。

　　◆完善的規(guī)劃

　　旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)區(qū)域應(yīng)該具備較為完備的道路、水、電、通訊等市政設(shè)施以及購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所，使得消費(fèi)者在旅游度假的同時(shí)也不會(huì)感覺(jué)到生活不方便。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的用地可以是從未開(kāi)發(fā)過(guò)，也可以是基礎(chǔ)設(shè)施完備的用地。國(guó)外曾總結(jié)出六種常見(jiàn)的用地形式，即未開(kāi)發(fā)、剛開(kāi)發(fā)、正在開(kāi)發(fā)、成熟的密集的和飽和的用地。多數(shù)成功的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目都是位于較大的風(fēng)景旅游區(qū)范圍之內(nèi)，因?yàn)橄鄬?duì)于在基礎(chǔ)設(shè)施較完善的區(qū)域開(kāi)發(fā)，開(kāi)辟一個(gè)新區(qū)域無(wú)疑意味著要承擔(dān)更大的風(fēng)險(xiǎn)。

　　◆持續(xù)的投資

　　旅游地產(chǎn)的特點(diǎn)是用地范圍大，已有的自然景觀上需要擴(kuò)展新的景觀，如建造高爾夫、滑雪、劃船等一系列娛樂(lè)設(shè)施。這種形式的開(kāi)發(fā)費(fèi)用非常高，需要開(kāi)發(fā)者建設(shè)所有的服務(wù)設(shè)施并采用大規(guī)模營(yíng)銷手段來(lái)宣傳產(chǎn)品。然而新開(kāi)發(fā)區(qū)的土地費(fèi)用一般會(huì)相對(duì)較低，旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建成以后持續(xù)創(chuàng)造價(jià)值的潛能會(huì)很大，問(wèn)題在于從投資建設(shè)到獲得收益的過(guò)程會(huì)相對(duì)較長(zhǎng)。

　　以下是中國(guó)成功的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的一些代表案例：

　　案例一：青島奧帆中心后奧運(yùn)時(shí)代實(shí)戰(zhàn)旅游品牌營(yíng)銷策劃項(xiàng)目

　　案例二：宜賓市城市營(yíng)銷和旅游市場(chǎng)整體營(yíng)銷策劃項(xiàng)目

　　案例三：4A景區(qū)樂(lè)島全程貼身營(yíng)銷實(shí)戰(zhàn)項(xiàng)目

　　案例四：深圳歡樂(lè)谷旅游品牌保鮮項(xiàng)目

　　案例五、重慶古鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)旅游整體策劃項(xiàng)目

　　案例六：北京房山某大型國(guó)有企業(yè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目

　　案例七：世界地質(zhì)公園四川興文石海旅游事件行銷活動(dòng)策劃項(xiàng)目

　　案例八：國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)四川宜賓蜀南竹海旅游策劃項(xiàng)目

　　案例九：河南建業(yè)集團(tuán)開(kāi)封水系項(xiàng)目旅游小鎮(zhèn)和旅游地產(chǎn)策劃項(xiàng)目

　　案例十：西安城市戰(zhàn)略定位和旅游營(yíng)銷案例

有誰(shuí)知道旅游地產(chǎn)的發(fā)展前景?這份工作好不好做呢?貌似是投資這塊...

　　旅游地產(chǎn)發(fā)展前景不錯(cuò)，據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院《2016-2021年中國(guó)旅游地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》顯示：

　　2012年國(guó)內(nèi)旅游收入為22706.22億元，同比增長(zhǎng)17.62%。2013年，國(guó)內(nèi)旅游收入為26276.12億元，同比增長(zhǎng)15.72%。2014年，國(guó)內(nèi)旅游收入為30312.00億元，同比增長(zhǎng)15.36%。在高速發(fā)展的旅游市場(chǎng)環(huán)境下，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目消費(fèi)與投資需求大增。

　　其次，傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場(chǎng)萎靡，房地產(chǎn)廠商亟待尋找新興市場(chǎng)。數(shù)據(jù)顯示，截至2015年10月，我國(guó)商品房待售面積為68632萬(wàn)平方米，比9月末增加2122萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加1180萬(wàn)平方米，創(chuàng)下歷史新高，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)步入“去庫(kù)存時(shí)代”。在此壓力下，需? ??潛力巨大的旅游地產(chǎn)成為房地產(chǎn)廠商們轉(zhuǎn)型首選。

　　最后，旅游地產(chǎn)政策環(huán)境利好。我國(guó)旅游地產(chǎn)政策監(jiān)管處于空白階段，我國(guó)對(duì)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的限制政策較少，不像住宅地產(chǎn)那樣政策經(jīng)常變化，政策風(fēng)險(xiǎn)較低;加上《關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本投資旅游業(yè)的實(shí)施意見(jiàn)》等文件出臺(tái)，鼓勵(lì)民間資本投資旅游業(yè)，合理開(kāi)發(fā)旅游資源、經(jīng)營(yíng)和管理旅游景區(qū)、開(kāi)發(fā)各類旅游的產(chǎn)品等。受此影響，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目受到政策大力肯定。

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