長(zhǎng)沙房地產(chǎn)投資怎么樣，未來(lái)商業(yè)發(fā)展如何？
要想判斷2021年，長(zhǎng)沙樓市走向。先要回顧過(guò)去一年，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)走勢(shì)。
長(zhǎng)沙是湖南省省會(huì)， 是長(zhǎng)江中游地區(qū)重要的中心城市 。截至2018年， 長(zhǎng)沙常住人口815.47萬(wàn)，城鎮(zhèn)化率77.59%，地區(qū)生產(chǎn)總值11003.41億元。
二、行業(yè)現(xiàn)狀
縱觀2019年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)，多個(gè)片區(qū)樓盤(pán)加大推貨量，房企之間的競(jìng)爭(zhēng)壓力激增。但是市場(chǎng)上購(gòu)房者觀望情緒彌漫，樓盤(pán)銷(xiāo)售兩極分化局面明顯。且樓市限購(gòu)政策持續(xù)收緊并無(wú)放松跡象，客戶逐漸被消化，市場(chǎng)成交乏力。
三、政策環(huán)境
長(zhǎng)沙的調(diào)控政策在全國(guó)二線城市的嚴(yán)厲程度是名列前茅的，在“房住不炒，因城施策”的樓市主基調(diào)下，2019年長(zhǎng)沙樓市并無(wú)大政策的變動(dòng)，主要政策一是11 月，長(zhǎng)沙市住建局的一份會(huì)議紀(jì)要顯示，在長(zhǎng)沙限購(gòu)區(qū)域內(nèi)，第一套房網(wǎng)簽達(dá) 6 年，可擁有購(gòu)買(mǎi)第二套房的資格。在一定程度上是對(duì)二套房限購(gòu)政策的放松。
另一主要政策是12月，長(zhǎng)沙市發(fā)改委官網(wǎng)發(fā)布長(zhǎng)發(fā)改價(jià)調(diào)〔2019〕296號(hào)文，明確了長(zhǎng)沙市商品住房?jī)r(jià)格由成本加利潤(rùn)加稅金構(gòu)成，其中平均利潤(rùn)率為6%~8%。
四、土地市場(chǎng)
2019年，長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)放量明顯，下半年回溫明顯，供銷(xiāo)量穩(wěn)定攀升，宅地占比近半，流拍率處于低位，限價(jià)地塊的住宅限價(jià)部分攀升。
城市年度市場(chǎng)解讀
一、政策宏觀面
據(jù)研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年前六月，全國(guó)共發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策251次，較去年同期增長(zhǎng)31%。在“房住不炒”大背景下，分類(lèi)調(diào)控、精準(zhǔn)施策持續(xù)發(fā)力，“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的樓市主基調(diào)得到良好貫徹。
二、本地新政
1.網(wǎng)簽滿6年可購(gòu)買(mǎi)二套房
11 月，長(zhǎng)沙市住建局的一份會(huì)議紀(jì)要顯示，在長(zhǎng)沙限購(gòu)區(qū)域內(nèi)，第一套房網(wǎng)簽達(dá) 6 年，可擁有購(gòu)買(mǎi)第二套房的資格。
2.明確商品住房平均利潤(rùn)率為6%-8%
12月，長(zhǎng)沙市發(fā)改委官網(wǎng)發(fā)布長(zhǎng)發(fā)改價(jià)調(diào)〔2019〕296號(hào)文，明確了長(zhǎng)沙市商品住房?jī)r(jià)格由成本加利潤(rùn)加稅金構(gòu)成，其中平均利潤(rùn)率為6%~8%。
三、年度土地供應(yīng)
2019年長(zhǎng)沙整體土地市場(chǎng)供應(yīng)948萬(wàn)㎡，較2018年全年供應(yīng)上漲25％。
四、年度土地成交
2019年，長(zhǎng)沙土地成交906萬(wàn)㎡，較2018年成交上漲29％；流拍率為3.4％，較2018年流拍率下跌1.8個(gè)百分點(diǎn)。
五、年度住宅供應(yīng)
2019年1-11月長(zhǎng)沙商品住宅累計(jì)供應(yīng)943萬(wàn)㎡，同比+6%。繼3、4月“小陽(yáng)春”回暖，5、6月供應(yīng)井噴，預(yù)計(jì)在12月長(zhǎng)沙住宅市場(chǎng)也迎來(lái)了一波供應(yīng)井噴。
六、年度住宅成交
2019年長(zhǎng)沙商品住宅累計(jì)成交900萬(wàn)㎡，同比-2%，市場(chǎng)平穩(wěn)。上半年成交量不如下半年，收到5、6月份供應(yīng)井噴的影響，6月成交也迎來(lái)大幅上漲，進(jìn)入到下半年市場(chǎng)成交量波動(dòng)較小， “金九銀十”平淡度過(guò)，傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季不再。值得一提的是，今年以來(lái)長(zhǎng)沙月度樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)成交率基本維持在60%上下徘徊，日光盤(pán)現(xiàn)象相較于此前大大減少。
七、年度住宅存量
庫(kù)存方面，據(jù)研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，庫(kù)存面積整體呈上升趨勢(shì)，截至11月底庫(kù)存面積1015萬(wàn)㎡，出清周期保持在10-12個(gè)月之內(nèi)。據(jù)中原11月樓市數(shù)據(jù)，長(zhǎng)沙11月住宅整體供求比1.2，內(nèi)五區(qū)住宅市場(chǎng)已連續(xù)4個(gè)月呈現(xiàn)供過(guò)于求的狀態(tài)。進(jìn)入12月，受年終沖刺業(yè)績(jī)的影響，長(zhǎng)沙住宅市場(chǎng)供應(yīng)量繼續(xù)放大，成交情況略微上升，? ??依然顯得動(dòng)力不足，短期去化壓力或持續(xù)加大。
八、區(qū)域成交表現(xiàn)
雨花區(qū)、岳麓區(qū)仍是市場(chǎng)供銷(xiāo)主力區(qū)域，兩區(qū)供應(yīng)占比74%，成交占比71%，同比提升10個(gè)百分點(diǎn)，比重進(jìn)一步加大，年度熱點(diǎn)片區(qū)（武廣、梅溪湖、濱江、麓谷等）集中在兩區(qū)，明星項(xiàng)目頻頻發(fā)聲。
九、成交結(jié)構(gòu)表現(xiàn)
限購(gòu)政策持續(xù)，房票緊張未得到緩解，120㎡以上產(chǎn)品成交占比持續(xù)上漲，面積90㎡以下產(chǎn)品吸引力持續(xù)下降，市場(chǎng)占比被壓縮至1成；政策持嚴(yán)之下，可選范圍內(nèi)客戶趨向于一步到位， 面積120㎡以上產(chǎn)品占比近5成，同比提升8個(gè)百分點(diǎn)。
十、成交項(xiàng)目、房企排行
2019年前11月，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)商品住宅項(xiàng)目項(xiàng)目銷(xiāo)售面積TOP10分別是陽(yáng)光城尚東灣、萬(wàn)科金色夢(mèng)想、龍湖春江酈城、綠地長(zhǎng)沙城際空間站、萬(wàn)科魅力之城、恒基旭輝湖山賦、北辰三角洲、明昇壹城、長(zhǎng)房東旭國(guó)際、中建璟和城。其中陽(yáng)光城尚東灣憑借77.24萬(wàn)方的銷(xiāo)售面積和68.77億元的銷(xiāo)售金額登頂榜首。排名第二的萬(wàn)科金色夢(mèng)想與其還有一定差距，預(yù)計(jì)今年全年陽(yáng)光城將登頂銷(xiāo)售榜首。
年度房?jī)r(jià)走勢(shì)分析
2019年前11月，長(zhǎng)沙商品住宅整體成交均價(jià)在10689元/㎡。從各月份數(shù)據(jù)來(lái)看，整體房?jī)r(jià)呈小幅波動(dòng)，變化不大。
熱點(diǎn)板塊分析
2019年長(zhǎng)沙熱門(mén)板塊主要為星沙板塊、麓谷板塊、梅溪湖板塊、高鐵會(huì)展板塊、濱江新城板塊、洋湖板塊。
星沙板塊，2019 熱點(diǎn)片區(qū)，區(qū)域發(fā)展進(jìn)入升級(jí)換代快車(chē)道；產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，打造“立”起來(lái)的星沙；城市配套快速落地，一二級(jí)市場(chǎng)關(guān)注度高。低價(jià)老盤(pán)接近售罄，新項(xiàng)目入市后價(jià)格斷層攀升，供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)明年競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈；封閉型市場(chǎng)將被打破，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)集中在茶塘。
麓谷板塊，成熟產(chǎn)業(yè)板塊，開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐意愿強(qiáng)，但規(guī)劃單一，配套缺失；一級(jí)市場(chǎng)供銷(xiāo)熱帶動(dòng)二級(jí)市場(chǎng)高頻加推，萬(wàn)科金色夢(mèng)想成為區(qū)域年度網(wǎng)紅盤(pán)。片區(qū)成交樓面價(jià)集中在4000元/㎡，限價(jià)集中在8500-9500元/㎡；網(wǎng)紅盤(pán)炒熱區(qū)域，產(chǎn)業(yè)＆品牌房企2019扎堆進(jìn)駐。新項(xiàng)目多為精裝，產(chǎn)業(yè)人口房票短時(shí)間難以大幅增加，預(yù)計(jì)明年進(jìn)入去化攻堅(jiān)戰(zhàn)，廝殺激烈。
梅溪湖板塊，品質(zhì)性價(jià)比板塊；一期進(jìn)入尾聲，二期健康產(chǎn)業(yè)先行，配套規(guī)劃齊全，未來(lái)前景好。一期出讓土地利潤(rùn)空間較2018年小幅提升，供應(yīng)進(jìn)入尾聲；二期限價(jià)較一期有所下調(diào)。量?jī)r(jià)表現(xiàn)好，品質(zhì)和價(jià)格均衡看重；未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)方向西移，集中在一二期交界處。
高鐵會(huì)展板塊，板塊價(jià)值陸續(xù)兌現(xiàn)中，未來(lái)向東發(fā)展； 品牌大盤(pán)云集，處于熱點(diǎn)片區(qū)中的價(jià)格洼地。供銷(xiāo)一騎絕塵，時(shí)隔一年重回巔峰，供銷(xiāo)同比增加五成以上；明星項(xiàng)目熱銷(xiāo)助推板塊熱度。
濱江新城板塊 ，土地供應(yīng)愈加稀缺，卓越中寰、龍湖春江酈城火爆熱銷(xiāo)，片區(qū)熱度持續(xù)； 未來(lái)住宅項(xiàng)目集中在北區(qū)，預(yù)計(jì)熱度將北移與濱水新城承接。
洋湖板塊，城市配套落實(shí)速度加快，板塊價(jià)值快速兌現(xiàn)，長(zhǎng)沙三? ?高地價(jià)板塊之一；南片土地儲(chǔ)備充足，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)凸顯。2019年片區(qū)住宅缺貨，價(jià)格洼地迅速填平，房?jī)r(jià)彎道超車(chē)；短時(shí)間購(gòu)房者難以接受，未來(lái)預(yù)計(jì)進(jìn)入提質(zhì)高價(jià)盤(pán)認(rèn)可時(shí)期。
未來(lái)展望：
在房住不炒的樓市基調(diào)下，長(zhǎng)沙樓市政策歷來(lái)都是非常嚴(yán)厲的，因此預(yù)判未來(lái)政策再調(diào)控升級(jí)的可能或許不大。今年以來(lái)，長(zhǎng)沙市場(chǎng)的熱度持續(xù)低溫，觀望情緒濃厚，進(jìn)入到2020年如果長(zhǎng)沙市場(chǎng)政策沒(méi)有釋放積極的信號(hào)，明年的成交情況或許沒(méi)有今年樂(lè)觀，因?yàn)閾碛蟹科钡娜松僦稚?。再加之部分限價(jià)要高于目前市場(chǎng)價(jià)的項(xiàng)目入市，客戶接受度或不高，市場(chǎng)成交的兩極分化現(xiàn)象持續(xù)。價(jià)格方面，或有略微上浮，因?yàn)橄迌r(jià)地塊的住宅部分限價(jià)悄然上升，明年集體入市或?qū)Ψ績(jī)r(jià)造成小幅波動(dòng)。
市場(chǎng)預(yù)期：
今年長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)大放量，預(yù)計(jì)在明年將會(huì)有一大波新盤(pán)入市，對(duì)于房企而言市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。同時(shí)，今年限價(jià)地塊價(jià)格悄然攀升，未來(lái)對(duì)于購(gòu)房者而言接受度有多高還需接受市場(chǎng)的考驗(yàn)。新房市場(chǎng)方面，無(wú)論是供銷(xiāo)還是價(jià)格依然以平穩(wěn)為主，政策不變形勢(shì)下，客戶池縮小，客戶選擇面變寬，觀望情緒加重，銷(xiāo)售兩極分化的局面或許將繼續(xù)加劇。不排除在市場(chǎng)成交量持續(xù)走低的情況下，明年長(zhǎng)沙市場(chǎng)“改善性”需求釋放出積極信號(hào)，但“維穩(wěn)”主旋律不變！
投資有風(fēng)險(xiǎn)，買(mǎi)房需謹(jǐn)慎！
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長(zhǎng)沙作為湖南省會(huì)城市，新一線城市，2018年GDP位于全國(guó)13位，但是長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)卻全國(guó)50強(qiáng)都沒(méi)有進(jìn)入。所以說(shuō)長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)是名副其實(shí)的價(jià)格洼地，均價(jià)1萬(wàn)的價(jià)格，就連湖南衡陽(yáng)岳陽(yáng)等地市里房?jī)r(jià)都在8000多了。粗線條地來(lái)說(shuō)，如果經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好且房產(chǎn)價(jià)格低的城市還不值得做房產(chǎn)投資的話那肯定是整個(gè)房地產(chǎn)投資形勢(shì)都不好！根據(jù)目前各重大媒體以及央視釋放的信號(hào)來(lái)看，限購(gòu)限售的政策都在逐步寬松，而且銀行首套房利率也已經(jīng)下調(diào)，這都是有利于投資者的信號(hào)，所以就住宅來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)沙做投資是沒(méi)有任何問(wèn)題和擔(dān)憂的，可是住宅需要購(gòu)房資格。題主問(wèn)的是商業(yè)發(fā)展會(huì)如何，所以我大膽猜測(cè)題主你是不是沒(méi)有長(zhǎng)沙購(gòu)房資格，想在長(zhǎng)沙投資商業(yè)？那我們緊接著討論下長(zhǎng)沙商業(yè)前景！
長(zhǎng)沙是一座幸福感很強(qiáng)的城市，湖南人生性開(kāi)朗，喜歡娛樂(lè)，省會(huì)長(zhǎng)沙尤其如此。所以你可以看到湖南衛(wèi)視以?shī)蕵?lè)節(jié)目聞名，優(yōu)秀媒體人主持人也多是湖南的，喜劇演員奇志大兵曾紅極一時(shí)。長(zhǎng)沙人愛(ài)娛樂(lè)愛(ài)消遣是出了名的，長(zhǎng)沙的商業(yè)不怕多，就怕做不好，就我個(gè)人親眼看到從黃泥巴地就開(kāi)始銷(xiāo)售的商業(yè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，叮叮mall，中茂城，德思勤，五一里，剛剛開(kāi)始賣(mài)的時(shí)候幾乎都是黃泥地就預(yù)售，現(xiàn)在都開(kāi)的都非常非常好。受長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)穩(wěn)低房?jī)r(jià)的紅利，長(zhǎng)沙的人口也會(huì)越來(lái)越多，加之長(zhǎng)沙地鐵城鐵逐步的完工，人們出行逛街更加便利，長(zhǎng)沙的商業(yè)地產(chǎn)是非常值得期待的。
最后打個(gè)比方來(lái)說(shuō)，侯家塘地鐵站賀龍?bào)w育館旁的商場(chǎng)丁丁mall，前年售賣(mài)的時(shí)候，大面積臨街鋪7到12萬(wàn)一平，現(xiàn)在還剩下幾個(gè)預(yù)留鋪沒(méi)有賣(mài)的，是星巴克肯德基的鋪?zhàn)樱?0平，售價(jià)300萬(wàn)，年租金21萬(wàn)。15萬(wàn)一平，一年功夫漲了3萬(wàn)一平，這就是商業(yè)投資的魅力。不過(guò)即使?jié)q了那么多你也不會(huì)賣(mài)，單價(jià)漲了租金也在飛漲，好地段，好商場(chǎng)，好商鋪也就等于一顆搖錢(qián)樹(shù)！當(dāng)然? ?商業(yè)地產(chǎn)比住宅投資風(fēng)險(xiǎn)更大，一定要看準(zhǔn)看穩(wěn)，最穩(wěn)的就是看地段，即使現(xiàn)在用碼頭的商家不行，但是只要碼頭好，還是會(huì)有更好的商家過(guò)來(lái)！
就聊到這里，希望能幫到您！
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